Bevor man anfängt, ein Eigenheim zu bauen, sollte man sich hinsetzen und prüfen, wieviel Haus man sich leisten kann und auf jeden Fall eine Reserve einkalkulieren.

Kostenaufstellung

Bewährt hat sich eine Kostenaufstellung nach DIN 276, bei der systematisch alle Kosten für den Hausbau erfasst werden, vom Grundstückserwerb über den Rohbau bis zum Innenausbau. Wer über solche vorgefertigten Kostenaufstellungen die voraussichtlichen Kosten ermittelt, läuft schon einmal nicht Gefahr, wesentliche Kostenbestandteile beim Hausbau zu vergessen. Architekten gehen regelmäßig nach solchen Kostentabellen vor, die üblicherweise in Tabellenkalkulationen wie Excel gepflegt werden.

Finanzierungsoptionen und Hypotheken

Kaum jemand bezahlt sein Eigenheim komplett aus Eigenmitteln. Regelmäßig stellt Fremdkapital den größten Teil der Finanzierung dar. Im Wesentlichen bieten sich folgende Finanzierungsoptionen für den Bau eines Hauses an:

• Eigenkapital aus erspartem
• Eigenleistung am Bau
• Darlehen von Kreditinstituten
• Hypotheken von Hypothekenbanken
• Bauspardarlehen aus Bausparverträgen
• KfW-Kredite und Förderungen
• Sonstige Förderung von Land oder Gemeinde, z.B. für Familien

Die häufigste Finanzierungsform ist die Hypothek, bei der ein Kreditinstitut ein Darlehen vergibt und im Gegenzug die Immobilie als Sicherheit erhält. Dafür wird im Grundbuch eine Hypothek/Grundschuld eingetragen, die dazu führt, dass der Eigentümer des Hauses das Haus nicht verkaufen kann, ohne die Schuld vorher zu begleichen.

Einsparmöglichkeiten

Häufig genutzte Einsparmöglichkeiten beim Bauen von Einfamilienhäusern sind z.B.:

• Weglassen von Kellern. Das Haus wird dann auf einer Beton-Bodenplatte aufgesetzt und hat keinen Keller.
• Erhöhter Anteil von Eigenleistungen, die der Bauherr selbst vornehmen muss. Hier verschätzen sich Bauherrn häufig bei der Annahme, was sie neben ihrem normalen Beruf nach Feierabend noch am Bau leisten können.
• Carport statt Garage: Ein Carport kostet deutlich weniger als eine Garage
• Verschieben bestimmter Gewerke auf später, wie z.B. Ausbau Dachgeschoss oder Anlage des Gartens
• Nutzung von Fertighäusern statt Massivbau
• Wählen eines kleineren Grundstücks
• Auswahl eines Grundstücks in schlechterer Lage
• Einsparpotential beim Innenausbau durch preiswertere Materialien
• Ausnutzen aller Fördermöglichkeiten – Immobilienberater und Finanzierungsexperten haben hier oft wertvolle Tipps

Bei allen Einsparmöglichkeiten muss man immer bedenken, dass man im Regelfall später lange in dem Haus wohnt und damit ggf. auch lange unter einer einmal gewählten Einsparmöglichkeit leiden kann.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich vorher im Klaren sein, welche Kosten auf einen zukommen und wie man diese finanziert. Besondere Beachtung findet dabei:

• Kaufpreis und Nebenkosten wie z.B. für den Notar und Grunderwerbssteuer
• Finanzierungsmöglichkeiten
• Staatliche Förderungen und Subventionen

Die Kaufnebenkosten erhöhen den Finanzaufwand für den Grundstückserwerb und betragen meist 9 bis 12% des eigentlichen Kaufpreises. Dabei schlagen die einzelnen Nebenkostenarten meist wie folgt zu Buche:

• Notar- und Grundbuchamt: ca. 2% des Kaufpreises
• Maklergebühr: meist bis zu 3,57% des Kaufpreises (oft jeweils für Käufer und Verkäufer)
• Grunderwerbssteuer: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises – je nach Bundesland

Daneben können noch Kosten anfallen für Baugenehmigung (ca. 0,5% der Bausumme), Erschließungskosten, Bauherrenhaftpflichtversicherung und/oder Bauwesenversicherung – meist je ca. 0,1 bis 0,12% des Kaufpreises).

Beispielrechnung für Kaufnebenkosten:

• Anschaffungspreis Grundstück: 200.000 Euro
• Notar- und Grundbuchamt: 4.000 Euro
• Maklergebühr: 7.140 Euro
• Grunderwerbssteuer: 7.000 Euro
• GESAMTAUFWAND: 218.140 Euro

Die Finanzierung des Kaufpreises setzt sich meist zusammen aus:

• Eigenkapital
• Fremdkapital (z.B. durch Kreditinstitut)
• Staatliche Förderprogramme

Sorgfältig sollte man ebenfalls prüfen, ob man sich die Immobilie auch wirklich leisten kann. Eine Rechtsberatung darf eigentlich nur ein Rechtsanwalt tätigen, aber auch Banker und Immobilienmakler können Hinweise in Sachen Recht geben, die Gold wert sein können.

Was einem wichtig ist, sollte man auch schriftlich festhalten, sonst kann es zu Missverständnissen kommen.

Besonderes Augenmerk sollte man beim Grundstückskauf legen auf:

• Bebaubarkeit des Grundstücks
• Blick ins Grundbuch
• Freiheit von Altlasten
• Mögliche Probleme mit Grundwasser oder Hanglage
• Lage des Grundstücks
• Nachbarschaft und Umgebung des Grundstücks