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Die Bedeutung von Bodengutachten – ein oft vernachlässigter Faktor beim Hausbau

Eine profunde Kenntnis der Bodenbeschaffenheit ist eine zentrale Grundlage beim Hausbau. Ohne sie besteht eine erhebliche Gefahr struktureller Schäden, die nicht nur die Bauarbeiten beeinträchtigen, sondern auch Jahre später noch zu schweren Gebäudeschäden führen können. Deshalb ist es unverzichtbar, dass das Grundstück vor dem geplanten Hausbau von einem erfahrenen Bodengutachter untersucht wird. Was er sich dabei ansieht und wann eine Prüfung angeraten ist, sehen wir uns in diesem Artikel etwas genauer an.

Die wichtigsten Informationen zum Bodengutachten im Überblick

Ein Bodengutachten gibt detailliert Auskunft über die Zusammensetzung und Beschaffenheit des Bodens. Üblicherweise wird es vor einem Hausbau auf dem Baugrundstück durchgeführt, um sicherzustellen, dass der Untergrund auch für die Errichtung des Gebäudes geeignet ist. So verhindert man zum Beispiel, dass statische Probleme während der Ausschachtung zu einem Baustopp führen oder dass die Stabilität des Gebäudes durch einen zu hohen Grundwasserspiegel gefährdet ist. Mit einem professionell erstellten Gutachten hat man die größtmögliche Planungssicherheit. Und das ist gerade bei einer kostenintensiven Investition wie einer Immobilie besonders wichtig.

Erstellt wird das Gutachten von einem Sachverständigen für Geotechnik. Dabei handelt es sich um einen erfahrenen Experten, der mit Bodenproben und moderner Messtechnik arbeitet. Er führt mehrere Bohrungen in einer Tiefe von bis zu fünf bis sechs Meter unter dem geplanten Fundament durch. Führt die Prüfung zu dem Ergebnis, dass der Grundwasserspiegel zu hoch oder der Boden zu locker für den geplanten Haustyp ist, rät er zu einer Anpassung des Zustands.

Von besonderer Bedeutung sind dabei die sieben Bodenklassen, anhand deren die entnommenen Bodenproben kategorisiert werden. Sie ermöglichen Aussagen darüber, ob und in welchem Umfang Bauvorhaben durchgeführt werden können.

Welche Daten werden bei einem Bodengutachten erhoben?

In einem Bodengutachten ist eine ganze Reihe von Informationen enthalten, die der Bauherr richtig deuten und anhand deren er sein Bauvorhaben ausrichten muss.

Im oberen Teil der ersten Gutachtenseite stehen immer die wichtigsten Kerndaten, der Bauort und das geplante Bauwerk. Es folgen Daten zum Bodenaufbau, den Kennwerten, der Bodenart und der Bodenklasse. Hier unterscheidet man Oberboden, fließende Bodenarten, leichte, mittelschwere und schwer lösbare Bodenarten sowie leicht lösbaren Fels. Weitere wichtige Faktoren, die im Bodengutachten angegeben sind, sind das Setzungsverhalten, die Tragfähigkeit, das Grundwasservorkommen, mögliche Belastungen und die Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser. Auch Frostsicherheit, sonstige Auffälligkeiten und Gefahren wie die Erdbebenwahrscheinlichkeit werden hier aufgenommen. Auf Grundlage der erhobenen Daten erhält man Hinweise zur Gründung und zur Mauerwerkabdichtung.

Hinweis: Gerade für Laien sind die enthaltenen Informationen und Kennzahlen oft nur sehr schwer oder überhaupt nicht verständlich. Hier sollte ein Experte wie ein Architekt hinzugezogen werden, der die richtigen Schlüsse aus den erhobenen Daten zieht. Andernfalls besteht zum Beispiel das Risiko, dass Bauarbeiten abgebrochen werden müssen oder das erhebliche Mehrkosten für zusätzliche Arbeiten entstehen. Typische Probleme sind Setzungsschäden, Absackungen und Wasserschäden.

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

Wenn man den Verdacht hat, dass das Grundstück anderweitig belastet sein könnte, sollte man ein erweitertes Bodengutachten beauftragen. Dabei wird auch auf mögliche Schadstoffbelastungen hin untersucht. Auch könnten sich alte Blindgänger im Boden befinden, sodass gesonderte Räumungsmaßnahmen erforderlich werden.

Ist ein Bodengutachten verpflichtend?

Bei der Erstellung eines Bodengutachtens handelt es sich um eine freiwillige Maßnahme des Eigentümers. Eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Bauordnungen der Bundesländer enthalten jedoch Regelungen, die die Standsicherheit von Gebäuden voraussetzen. Und hier ist ein verlässlicher Nachweis üblicherweise nur mit einem Bodengutachten möglich.

Das Bodengutachten ist auch aus dem Grund wichtig, dass man als Eigentümer für alle Risiken haftet, die von dem eigenen Grundstück ausgehen. Deshalb solle man es auf jeden Fall bereits vor dem Kauf des Baugrunds anfertigen lassen. Unabhängig davon können die Bauarbeiten erst begonnen werden, wenn dem Sachverständigen ein Sicherheitsnachweis für den Erd- und Grundbau vorgelegt wurde. Das kann ein Bodengutachten sein, muss es aber nicht zwingend.

Was kostet ein Bodengutachten?

Wie hoch die Kosten für das Bodengutachten ausfallen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich steigt mit der Größe des Baugrundstücks auch der Preis. Ebenso spielt die Bauweise eine Rolle. Soll etwa ein Baugrundgutachten für einen unterkellerten Hausbau erstellt werden, ist mit 15 bis 20 Prozent höheren Gutachterkosten zu rechnen als für den Fall, dass man eine Bodenplatte einsetzen lässt.

Grundsätzlich ist der Preis von den gewählten Leistungen abhängig. Entsprechend ist ein einfaches Gutachten oft deutlich günstiger als ein erweitertes Bodengutachten. Eine einfache Begutachtung kostet in der Regel rund 1.000 Euro. Wenn sich bei der Kontrolle besondere Herausforderungen ergeben oder zusätzlich Analysen durchgeführt werden, ist mit einem durchschnittlichen Preis von 2.500 Euro zu rechnen. Sparen sollte man hier nicht, da sich der Bau deutlich verteuern kann, wenn Probleme erst während der Bauphase erkannt werden.

Tipp:

Der Eigentümer muss die Kosten für die Prüfung des Baugrunds selbst vornehmen. Deshalb kann es sich lohnen, sich nach einem bereits geprüften Grundstück umzusehen.

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