Stadtvilla bauen – Freistehender Traum in der City

Was ist eine Stadtvilla?

Unter einer „Stadtvilla“ versteht man ein größeres und auch freistehendes Privathaus, welches von einem Garten umgeben ist und eine repräsentative Wirkung hat. Die Lage in der Stadt, manchmal am Stadtrand, ist ebenso charakteristisch für eine Stadtvilla. Während frühere Stadtvillen häufig noch im historisierenden Stil mit Säulen gebaut wurden, werden heute viele Stadtvillen eher kubisch gebaut und haben ein eher flaches Zeltdach oder ein Flachdach über einem mehrstöckigen Bau. Häufig werden Stadtvillen nur von einer Wohnpartei (z.B. Familie) genutzt, wobei eine Büro- oder Gewerbenutzung in einer Etage auch durchaus üblich ist, z.B. für Ärzte, Anwälte und andere Berufe. Stadtvillen zeichnen sich nicht durch langweile 08/15-Architektur aus, sondern durch Sonderformen und Fassadenelemente wie Erker, Säulen, Türme oder einem Portikus. Aber auch zurückhaltende Architektur im Bauhaus-Stil ist möglich.

Ursprüngliche Definition von Villa

Die ursprüngliche Definition von „Villa“ stammt aus dem Lateinischen und meint ein eher vornehmes Landhaus, welches reichen Personen gehört. Während es früher häufig Landgüter waren, verstand man später die repräsentativen Landsitze des Adels oder Großbürgertums als „Villa“.

Architektonische Merkmale einer Stadtvilla

Stadtvillen zeichnen sich durch folgende architektonische Merkmale aus:

• Großzügige Grundrisse mit viel Platz für die Bewohner des Hauses
• Fassaden nicht langweilig gestaltet, sondern verziert, meist mit symmetrisch angeordneten Fenstern und Türen
• Stein, Stuck und Holz sind typische Materialien für die Fassadengestaltung
• Säulen und Bögen kommen bei vielen Stadtvillen vor
• Ein großer Garten umgibt die Stadtvilla
• Meist mehrere Etage
• Oft hohe Decken und großzügige Treppenhäuser, die die Etagen verbinden
• Balkone und Veranden betonen das ästhetische Erscheinungsbild
• Wenn der Platz es hergibt: Auffahrt oder Vorfahrt, mit der Möglichkeit, Fahrzeuge zu parken
• Bei modernen Bauten: oft lichtdurchflutete Räume mit bodentiefen Fenstern
• Hohe Decken

Nicht immer müssen alle Merkmale in einer Stadtvilla umgesetzt werden, aber eine Mehrzahl der Merkmale findet sich praktisch in jeder modernen Stadtvilla.

Grundstückssuche und Bewertung

Da man die Lage des Grundstücks im Nachhinein nicht verändern kann, sollte man bei der Grundstückssuche und Bewertung sorgfältig vorgehen. Neben der Bebaubarkeit und den Grundstückskosten sollte man vor allen Dingen auf einzelne Aspekte der Lage besonderen Wert legen und prüfen, wie das Grundstück zu den eigenen Plänen passt:

• Wie weit ist das Grundstück vom Arbeitsplatz entfernt? Pendelzeit ist Lebenszeit.
• Wie ist das Grundstück an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen?
• Wie weit ist es bis zur Innenstadt?
• Ist und bleibt die Lage grün und ruhig? Wie sieht der Flächennutzungsplan für die Umgebung aus?
• Gibt es wertmindernde Faktoren in der Umgebung, wie z.B. Industrie, Hauptverkehrsstraßen, etc.?
• Wie ist das soziale Umfeld? Wer wohnt in der Nachbarschaft und im Viertel?
• Wie ist die Lautstärke dort an verschiedenen Tagen und Uhrzeiten? Stören Gastronomie, Straßen, Schullärm, Gewerbebetriebe?

Für den Wert eine Grundstücks, auf dem man sein Gebäude errichten will, ist der Bodenrichtwert eine entscheidende Größe. Daran kann man sich bei Kaufpreisverhandlungen orientieren. Bodenrichtwerte können bundesweit z.B. in der Datenbank Boris-D eingesehen werden. Die Werte dort werden über Gutachterausschüsse ermittelt und basieren auf real durchgeführten Verkäufen. Die Auskünfte dort sind jedoch keine amtliche Bodenrichtwertauskunft und auch nicht verbindlich für Kaufverträge vorgeschrieben. Aber sie geben eine Orientierungsgröße für mögliche Kaufpreise.

Gute Grundstücke mit ausreichender Größe und guter Lage sind häufig rar und auch zu Preisen oberhalb der Bodenrichtwerte verkauft. Gute Lage sind nicht reproduzierbar.

Baurechtliche Grundlagen und Genehmigungsverfahren

Wer eine Stadtvilla selbst bauen möchte, sollte sich mit den baurechtlichen Grundlagen beschäftigen, vor allen Dingen kommen zur Anwendung:

• Vorschriften des BGB, vor allen Dingen § 903 ff.
• Nachbarrechtsgesetz
• Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
• Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
• Baugesetzbuch, vor allen Dingen 34 BauGB

Wenn eine Stadtvilla in die Umgebung passt, darf sie im Regelfall auch gebaut werden, so ist es im Gesetz geregelt.

Baugenehmigung für den Stadtvillen-Bau

Wenn ein qualifizierter Bebauungsplan für das Grundstück vorliegt, ist oft die Errichtung des Gebäudes über ein vereinfachtes Verfahren möglich – ohne Baugenehmigung. Geregelt ist dies in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Dort gibt es Vorgaben, wann eine formelle Baugenehmigung erforderlich ist und wann beispielsweise ein Bauanzeige über das Bauvorhaben ausreichend ist.

Wer sicher gehen will, stellt vorher eine Bauvoranfrage und lässt sich den Bau über die Beantragung einer Baugenehmigung genehmigen.

Für eine Baugenehmigung müssen im Regelfall folgende Unterlagen eingereicht werden:

• Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
• Bauzeichnungen mit den Grundrissen, (Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung mit technischen Angaben
• Höhenplan
• Lageplan und Freiflächenplan, der auch Angaben zu den versiegelten Fläche enthält
• Sicherheitsnachweise wie z.B. zu Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz und Standsicherheit
• Bauantragsformular inkl. Unterschrift
• Planungen zur Wasserversorgung und Wasserentsorgung
• Berechnungen zum umbauten Raum, zur Grundflächenzahl und zur Geschossflächenzahl
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Die kompletten Unterlagen müssen bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Baureferat in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden, woraufhin der Antrag geprüft wird und im Optimalfall auch genehmigt wird. Nach Vollendung des Baus erfolgt dann noch die Bauabnahme, bei der kontrolliert wird, ob man auch die Vorgaben aus dem Bauantrag umgesetzt hat.

Auswahl des Architekten und Planers

Wer ein repräsentatives Zuhause neu errichten will, sollte einen Planer damit beauftragen, der über entsprechende Erfahrung verfügt und Referenzen vorweisen kann. Häufig handelt es sich dabei um Architekten oder Planungsbüros, die eng mit Architekten zusammenarbeiten.

Dabei sollte der Preis nicht der ausschlaggebende Faktor sein. Der billigste Partner ist oft nicht der beste. Es nützt einem auch nichts, wenn man einen „billigen“ Partner gewählt hat, der während der Planungs- oder Bauphase Insolvenz anmelden muss, weil er zu billig kalkuliert hat. Eine gute Planungsleistung kostet auch Geld. Es rechnet sich aber, weil man dadurch noch teurere Fehler vermeidet. Lieber ein professionelles Planungsteam für die Planung und Umsetzung des Stadtvillenbaus mit ins Boot holen, als das Risiko einzugehen, dass der gewählte Partner während der entscheidenden Phase Fehler macht oder seine wirtschaftliche Existenz auf dem Spiel steht.

Prüfen Sie die Webseite des Anbieters: Lässt sich da Immobilienkompetenz des Partners erkennen? Kennt er sich mit der Materie aus? Kann er im Gespräch Referenzen nennen? Nimmt er sich Zeit für Sie? Macht er ggf. auch auf Risiken aufmerksam und kann er Kosten realistisch kalkulieren?

Entwurfs- und Planungsprozess für das neue Eigenheim

Am Anfang steht immer eine Idee, aber auch Anforderungen. Diese muss man zu Papier bringen:

• Welche Anforderungen muss die neue Stadtvilla erfüllen?
• Welche Räume und wie viele brauche ich und welche Anforderungen habe ich an diese Räume?
• Welche Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner müssen erfüllt werden?
• Welche Designs/Gestaltungen existierender Gebäude gefallen mir, dies kann man z.B. bei Fahrten durch Villengegenden fotografisch dokumentieren oder aus Bauzeitschriften ausschneiden und einem

All dies muss man im Gespräch mit einem Planungspartner (i.d.R. Architekten) klären.

Der Entwurfs- und Planungsprozess läuft dann üblicherweise in mehreren Phasen ab:

1. Ermittlungen der Grundlagen: Grundstück besichtigen, Baugrund prüfen und Umgebung anschauen. Auch wirtschaftliche und technische Fragen werden hier geklärt
2. Vorplanung: Einholung detaillierter Baugrund-Informationen, Erstellen eines ersten Planungskonzepts und erste konkrete Kostenschätzungen. Ggf. auch Ermittlung von Alternativen
3. Entwurfsplanung: Das Objekt wird auf Papier oder im Computer als 3-D-Modell erstellt, technische Zeichnungen im Verhältnis 1:100 werden angefertigt. Es erfolgen Berechnungen und Beschreibungen, auch die Kostenberechnung wird detailliert erstellt.
4. Planungen zur Baugenehmigung: Alle Unterlagen, die man für den Bauantrag benötigt, werden besorgt oder erstellt, wie Bauantragsformular, Grundrisse, Baubeschreibung, Statik- Berechnungen, Nachweise für Wärmeschutz und Sicherheit, amtliche Lagepläne.
5. Planungen zur Ausführung: Erstellung von Plänen im Verhältnis 1:50, die auch den Baufirmen als Grundlage dienen, detaillierte Beschreibung des Projekts inkl. Angaben zu verwendeten Materialien, Verarbeitung und Toleranzen
6. Planung der Vergabe: Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Leistungsbeschreibungen für Ausschreibungen, um Angebote einzuholen
7. Vergabephase: Nach Angebotseinholung werden Angebote geprüft und Aufträge vergeben
8. Bauüberwachungsphase: Am Bau wird die Einhaltung der Termine und genaue Erfüllung der vergebenen Aufträge überwacht. Kostenkontrolle und Kostenfortschreibung.

Die Arbeit, die bei der Planung und auch Überwachung der Einhaltung anfällt, sollte man nicht unterschätzen. Kaum ein Bauherr kann dies allein bewältigen. Ein Partner wie ein Planungsbüro oder ein Architektenbüro kennt die Prozesse genau und weiß auch, worauf wann besonders geachtet werden muss, damit das Traumobjekt auch optimal umgesetzt werden kann.

Beratung und Service zum Thema Stadtvilla

Wenn es um den Bereich Stadtvilla geht, sind wir die Experten, die auf einen Schatz jahrelanger Erfahrung zurückgreifen können. Viele umgesetzte Projekte und die Erfahrung mit unterschiedlichsten Partnern (z.B. Bauunternehmen und Handwerkern) haben dazu geführt, dass jeder zukünftige Kunde von positiven Erfahrungen profitieren kann und mögliche Fehler erst gar nicht macht.

Beratungsangebote und Planungsservices

Wir beraten Sie gerne schon in einer Frühphase, wenn sie vielleicht noch gar kein Grundstück im Auge haben und auch noch nicht so genau wissen, was sie wollen.

Wir beraten Sie aber auch hinsichtlich konkreter Projekte und Wünsche und helfen bei der Zielerfüllung. Unser Service kann umfassen:

• Suche geeigneter Grundstücke
• Planung der Immobilie inkl. Beantragung Baugenehmigung
• Besorgung notwendiger Unterlagen
• Aufstellung Kostenplanung
• Beratung zu Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten
• Beratung zur Umsetzbarkeit und entstehenden Kosten bestimmter Ideen

Gerade die Fördermöglichkeiten und Finanzierungen sind einem ständigen Wandel unterworfen. Wir sagen Ihnen gerne, welche Angebote gerade interessant sind und wo auch Sie Fördermöglichkeiten nutzen können, die sich sinnvoll in das Projekt integrieren lassen.

Wartung und Services nach Fertigstellung

Auch nach Fertigstellung und Schlüsselübergabe kümmern wir uns gerne um Ihre Immobilie und sorgen z.B. für:

• Rechtzeitige technische Wartung von Anlagen
• Pflege der Außenanlagen
• Überprüfung nachträglich eingehender Rechnungen, z.B. für Erschließung
• Genehmigung für Um- oder Anbauten (z.B. Garage, Wintergarten, Gartenhäuschen, Pool, etc.)

Erweiterungen und Umbauten

Häufig kommen nach erstmaliger Fertigstellung später noch Erweiterungen oder Umbauten, die realisiert werden müssen, z.B. ein Büroanbau, eine größere Garage, ein Brunnen, eine Solar-Tankstelle etc.

Wir kümmern uns gerne für Sie um notwendige Genehmigungen, Planungen, Ausschreibung und auch die Umsetzung.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema Stadtvilla

Egal, ob Sie eine Stadtvilla bauen möchten oder eine schlüsselfertige Stadtvilla kaufen wollen: Häufig erreichen uns Fragen zu diesem Thema, die sich wiederholen. Wir beantworten hier die häufigsten Fragen zum Thema Stadtvilla, stehen aber für jede Ihrer individuellen Fragen gerne zur Verfügung:

• Was kostet eine Stadtvilla? Die Kosten einer Stadtvilla hängen ganz entscheidend ab von der Lage, der Grundstücksgröße, dem umbauten Raum und der Innenausstattung. Von wenigen Hunderttausend Euro bis hin zu Millionenbeträgen ist alles möglich. Im Bereich der schlüsselfertigen Stadtvilla gibt es bereits – abhängig vom Standort – Stadtvillenpreise unter 500.000 Euro – inkl. Grundstück. In der Münchner Innenstadt kann jedoch das leere Grundstück dazu schon teurer sein. Lassen Sie sich von uns beraten, welche Angebote es am Markt gibt und was Ihr Traum kosten könnte. Oft ist es preiswerter, als man denkt.
• Bekomme ich für meine Stadtvilla eine Baugenehmigung? Überall, wo zweigeschossige Bebauung erlaubt ist, ist üblicherweise eine zweigeschossige Stadtvilla auch erlaubt. Wir können für Sie durch eine rechtlich saubere Bauvoranfrage gerne klären, ob an Ihrem Wunschstandort eine Bebauung nach Ihrem Traum möglich ist.
• Haben schlüsselfertige Stadtvillen eine ausreichende Qualität? Ja, heute gibt es bereits Anbieter für schlüsselfertige Stadtvillen, die eine hohe Qualität gewährleisten und Bauten erstellen, die keine Wünsche offenlassen. Auch nicht den nach ausreichender Schalldämmung im Innenraum.
• Ecke ich mit meiner Stadtvilla bei den Nachbarn nicht an? Eine Stadtvilla wird man üblicherweise nicht in der falschen Umgebung bauen. Dort, wo man eine Stadtvilla bauen darf, werden Sie üblicherweise eher auf Anerkennung als auf Missgunst treffen.
• Was ist das Besondere an der Stadtvilla? Ein Rückzugsraum im Grünen mit ausreichend Platz für alle Familienmitglieder und Rückzugsräumen gewährt ein Stück Freiheit. Ein Luxus, den man sich zum Ausgleich für das meist harte Arbeitsleben leistet und dann auch verdient hat.

Und Ihre Stadtvilla?

Hören Sie auf, bloß von einer Stadtvilla zu träumen und unternehmen Sie noch heute den ersten Schritt in Richtung Ihrer Stadtvilla.

Lassen Sie uns miteinander sprechen. Wir zeigen Ihnen unverbindlich Möglichkeiten auf und senden Ihnen auch erste Informationen. Damit gewinnen Sie einen ersten Eindruck und können abschätzen, wieviel Stadtvilla Sie sich leisten können und wie wir Ihnen dabei helfen können.

Wir bieten Ihnen ein kostenloses Erstberatungsgespräch an, in dem Sie nur gewinnen können. Sie gewinnen Informationen und Wissen, was Sie Ihrem Ziel – der Stadtvilla auch für Sie – ein Stück näherbringt.

Hier IHR erster SCHRITT zur Stadtvilla: