IB Immobilien – Mietkauf vs. Finanzierung

Mietkauf

In Deutschland versteht man unter Mietkauf einen Mietvertrag, bei welchem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, den Mietgegenstand später käuflich zu erwerben. Die zwischenzeitlich gezahlten Mieten werden dabei ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Das wirtschaftliche Eigentum geht beim Mietkauf sofort auf den Käufer/Mieter über, das juristische Eigentum allerdings erst mit der Zahlung der letzten Rate bzw. des vollen Kaufpreises. In Unterscheidung zum deutschen Modell hat beim österreichischen Mietkaufmodell der Käufer nur eine Option auf einen späteren Kauf und der spätere Kaufpreis muss bei Mietvertragsabschluss noch nicht genannt werden.

Prozess des Mietkaufs

Der klassische Mietkaufvertrag in Deutschland besteht aus mehreren Phasen:

1. Abschluss Mietvertrag, der auch beinhaltet, dass das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht oder übergehen kann. Dieser Mietvertrag muss notariell geschlossen werden. Es gelten die Bestimmungen des Mietrechts.
2. Abschluss Kaufvertrag: In diesem wird der zu zahlende Kaufpreis für die Immobilie bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vereinbart. Auch dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet
3. Phase der Nutzung und Mietzahlung. Die Mieten werden ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Die meist monatlich zu zahlenden Raten setzen sich aus dem reinen Mietzins und einem Ansparbetrag auf den Kaufpreis zusammen.
4. Zahlung des noch zu zahlenden Restkaufpreises und damit auch juristischer Eigentumsübertrag im Grundbuch.

Für den Mietkauf gibt es zwei unterschiedliche Modelle in Deutschland:

1. Klassischer Mietkauf mit Kaufverpflichtung: Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie zum festgelegten Preis zu kaufen. Meist wird dafür auch eine festgelegte Zeit oder ein Ereignis (z.B. Tod des Vermieters) festgelegt. Manchmal wird auch eine Anzahlung (z.B. 20% vom Kaufpreis) fällig, die ganz oder in Raten zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss
2. Mietkauf mit Kaufoption: Hierbei erhält der Mieter/Käufer lediglich eine Kaufoption, die er nutzen kann, aber nicht nutzen muss. Der Mieter hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums das Objekt käuflich zu erwerben, geht aber keine Kaufverpflichtung ein. Im Prinzip ist dies mit dem Vorkaufsrecht zu vergleichen. Solche Modelle werden z.B. gerne von Wohnungsbaugenossenschaften genutzt

Vorteile und Nachteile des Mietkaufs

Der Mietkauf wird gerne von Mietern genutzt, die Eigentum erwerben wollen, aber aus unterschiedlichen Gründen nur schwer eine klassische Bankfinanzierung erhalten. Dies kann z.B. mit mangelndem Eigenkapital oder unsicherem Einkommen (z.B. bei Selbstständigen) zusammenhängen. Durch Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Bank umgangen.

Verschiedene Arten der Finanzierung

Bei der Finanzierung von Immobilien werden im Wesentlichen die drei folgenden Modelle unterschieden:

• Annuitätendarlehen: Es wird eine feste monatliche Rate festgelegt, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil beinhaltet. Da mit jeder monatlichen Zahlung dann ein kleiner Teil des Darlehens zurückgezahlt wird, steigt bei gleichbleibend vereinbarter Monatsrate jeden Monat der Tilgungsanteil. Bezüglich der Zinsen wird über einen festen Zeitraum ein fester Sollzins vereinbart (Zinsbindung). Nach Ende der Zinsbindungsdauer kann entweder der Rest des Darlehens getilgt werden oder wieder zu dann üblichen Zinsen eine neue Zinsbindungsdauer vereinbart werden. Typische Zinsbindungszeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Die meisten Annuitätendarlehen beginnen mit 1% monatlicher Tilgung, es lassen sich aber auch höhere Tilgungsraten vereinbaren.

• Endfällige Darlehen zur Finanzierung: Hier dienen die monatlichen Raten nur der Zinszahlung und das Darlehen wird in einem am Ende einer Darlehenslaufzeit zurückgezahlt, z.B. nach 30 Jahren. Im Regelfall wird bei solchen Modellen der Anteil, den man sonst für die monatliche Tilgung hätte zahlen müssen, in einem separaten Sparvorgang angespart, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Am Ende der Laufzeit des Sparplans wird dann das Sparguthaben inkl. erzielter Rendite dazu verwandt, das endfällige Darlehen zurückzuzahlen.

• Bausparfinanzierung: Ein Bausparvertrag besteht klassischerweise aus zwei Teilen: Einer Ansparphase, in der man in einen Bausparvertrag einzahlt und einer Darlehensphase, in der die Bausparkasse anschließend ein Bauspardarlehen gewährt. Bauspardarlehen weisen häufig niedrige Zinsen und kurze Rückzahldauer auf. Das wird durch hohe Tilgungsraten erreicht.

Statt einer Zinsbindung kann man bei Darlehen auch flexible Zinsen vereinbaren, die sich jeweils der Marktlage anpassen. Dies wird häufig in Hochzinsphasen gemacht, weil dann die Hoffnung besteht, dass das Zinsniveau sinkt und man dann eine Zinsfestschreibung installieren kann.

Vor- und Nachteile der Finanzierung

Kaum ein Immobilienkäufer kommt heute ohne Finanzierung beim Immobilienkauf aus. Eine Finanzierung mit in einen Immobilienkauf oder Immobilienbau einzubinden, ist daher nicht unseriös, sondern üblich und ermöglicht in den meisten Fällen erst den Erwerb.

Jedoch sollte man die typischen Risiken sowie die Vor- und Nachteile kennen:

Mögliche Nachteile der Finanzierungsarten:

• Ist die Zinsbindungsdauer kürzer als die Laufzeit des Darlehens besteht das Risiko, dass nach erster Zinsbindung der Marktzins deutlich höher liegt, was dann eine mögliche neue Monatsrate verteuern kann.
• Durch Finanzierung wird der Gesamtaufwand für die Immobilie deutlich größer als der Kaufpreis, weil ja Zinsen zu zahlen sind.
• Bei endfälligen Darlehen besteht das Risiko, dass die im gleichzeitig stattfindenden Sparvorgang in Aussicht gestellten Zinsen nicht erreicht werden, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Damit reicht die ausgezahlte Summe dann nicht zur Rückführung des Darlehens
• Bauspardarlehen überfordern manchen Häuslebauer wegen der hohen Tilgungsraten
• Bei vorzeitiger Rückzahlung von Finanzierungen werden häufig sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Als „Strafe“ dafür, dass ein Kreditnehmer den Kredit schneller zurückzahlt als geplant, wird eine Zahlung als Kompensation eines entgangenen Gewinns des Kreditgebers vereinbart.
• Bei Immobilienkrediten wird häufig eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen: Im Ergebnis verhindert dies den freien Verkauf der Immobilie während der Finanzierungszeit. Es sei denn, man sorgt dafür, dass der Finanzierungsgeber sein Geld bekommt und deshalb die Erlaubnis zur Grundschuldlöschung erteilt.

Steuerliche Auswirkungen Mietkauf / Finanzierung

Bei Mietkaufgestaltungen müssen sich Verkäufer eine Prüfung der Einkommenserzielungsabsicht (EEA) durch das Finanzamt gefallen lassen. Wenn Mietkaufverträge mit kurzer Laufzeit (z.B. bis 5 Jahre) abgeschlossen werden, unterstellt das Finanzamt häufig, dass es an der Einkommenserzielungsabsicht fehle, weil in dem kurzen Zeitraum meist nur Verluste produziert werden. Das Finanzamt kann solche Modelle dann als Liebhaberei einstufen, was zum Wegfall des Werbungskostenabzugs führt.

Sowohl bei Kauf über Finanzierung als auch bei Mietkauf fällt mit der erforderlichen notariellen Beurkundung auch die Grunderwerbssteuer an. Ausnahme sind Mietkaufverträge mit Kaufoption, da wird erst beim „Ziehen“ der Kaufoption, also der Ausübung des Kaufrechts die Grunderwerbssteuer fällig.

Juristisch wird der Mietkaufvertrag für den Verkäufer/Vermieter als Mietvertrag eingestuft, was grundsätzlich zur Behandlung der Einnahmen als Mieteinnahmen führt, die zu versteuern sind. Im Gegenzug sind Reparatur- und Hausnebenkosten steuerlich absetzbar.

Die Grundsteuer ist im Regelfall vom juristischen Eigentümer der Mietkaufimmobilie zu entrichten. Dies ist bei den üblichen Gestaltungen der Verkäufer (bis zur kompletten Kaufpreiszahlung).

Bei Kauf über Finanzierung muss die Grundsteuer ab Gültigkeit des Kaufvertrags und Zahlung der Kaufpreissumme vom Käufer gezahlt werden.

Anwendungsbereiche und Zielgruppen

Der Mietkauf, den es neben Immobilien auch für Investitionsgüter wie Maschinen etc. gibt, ist vor allen Dingen für Zielgruppen gedacht, die zum einen häufig nur erschwert eine Bankfinanzierung bekommen würden, sich zum anderen die Flexibilität eines Kaufs offenhalten wollen und die Mietzahlungen auf einen späteren Kaufpreis angerechnet haben wollen.

Typische Zielgruppen bei Mietkauf von Immobilien sind:

• Junge Familien
• Selbstständige
• Personen mit negativem Schufaeintrag

Das regelmäßig Einkommen oder Vermögen muss nur hoch genug sein, um die monatlichen Mietkaufbelastungen schultern zu können

Wie man zwischen Mietkauf und Finanzierung entscheidet

Mietkauf ist dann ideal, wenn man sich die höheren monatlichen Belastungen leisten kann und sich eine Kaufoption vorbehalten will. Wer finanzielle Probleme hat, für den ist weder eine Finanzierung noch Mietkauf ideal, weil beides ggf. Probleme nur noch größer macht.

Wer eine Finanzierung von der Bank oder anderen Finanziers bekommt, ist häufiger bei der klassischen Finanzierung besser aufgehoben.

Wichtige Fragen, die man sich stellen sollte

Bei einem Mietkauf sollte man sich folgende Fragen stellen:

• Ist der Kaufpreis wesentlich höher als bei vergleichbaren Objekten?
• Ist geregelt, was bei Insolvenz des Verkäufers während der Laufzeit der Mietzahlungen passiert? Was ist dann mit meinen bereits gezahlten Raten?
• Was passiert bei Todesfall des Vermieters?
• Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen?
• Wie ist die Mietbelastung im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Wie hoch ist der Tilgungsanteil aus der Monatsmiete (mind. 80% sind anzustreben)?
• Können Sie die monatliche (höhere) Belastung überhaupt dauerhaft stemmen? Was ist bei Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung?
• Wer kommt für Instandhaltungsmaßnahmen auf?
• Für welchen Zeitraum sind Käufer und Verkäufer gebunden?
• Wer zahlt Grundsteuer und Versicherungen?
• Was passiert, wenn man während des Verhältnisses die Miete mindert?
• Ist ein Ausstieg möglich?
• Gibt es Sondertilgungsrecht, welches man z.B. im Erbfall nutzen könnte?

Rolle von Kreditwürdigkeit und finanzieller Stabilität

Banken prüfen bei Kreditvergabe, ob man kreditwürdig ist. Das ist auch zum Schutz des Kreditnehmers, denn dadurch wird weitgehend verhindert, dass man später finanzielle Probleme durch die Schuldenlast bekommt. So sorgt die Bank auch für finanzielle Stabilität.

Wer glaubt, der Bank ein Schnippchen zu schlagen, indem er sich auf einen privaten Finanzier einlässt, der ihm Mietkauf anbietet, sollte sorgfältig selbst prüfen, ob er sich das Modell leisten kann und alle Vertragskomponenten für ihn vorteilhaft sind.

In der Vergangenheit wurden mit Mietkauf oft eher unterdurchschnittliche Immobilien in nicht optimalen Lagen vermarktet.