Wer einen Investitionsgegenstand oder eine Immobilie erwerben möchte, steht häufig vor der Frage, wie man die Anschaffung finanziert. Klassische Finanzierung oder Mietkauf sind häufig die Alternativen, die zur Verfügung stehen, wenn nicht komplett aus Eigenkapital finanziert werden kann.
Doch die Unterschiede können wesentlich sein, sowohl rechtlicher wie auch finanzieller Natur.
Hintergrund und Bedeutung von Mietkauf und Finanzierung
Während bei einer Finanzierung der Verkäufer den Verkaufspreis sofort erhält und der Käufer die Kredit- und Tilgungsraten anschließend an den Finanzierer (meist eine Bank) abführt, erhält beim Mietkauf der Verkäufer sein Geld in Raten vom Käufer. Die Zahlungen der (Miet-)Raten werden auf einen vorher fest vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Die sukzessive Abzahlung erfolgt durch den Käufer an den Verkäufer. Mietkauf wird häufig von Käufern genutzt, die keine klassische Finanzierung bei der Bank bekommen.
Aufklärung über weitere und wesentliche Unterschiede im Artikel
In diesem Artikel klären wir gerne die weiteren Unterschiede zwischen Mietkauf und Finanzierung auf, damit Ihnen klar wird, was es zu beachten gilt und wo die die Vorteile und Nachteile bei Finanzierung und Mietkauf liegen. Beide Modelle können im Einzelfall sinnbehaftet sein, man sollte sich nur der jeweiligen Konsequenzen bewusst sein.
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In Deutschland versteht man unter einem Mietkauf einen Mietvertrag, bei welchem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, den Mietgegenstand später käuflich zu erwerben. Die zwischenzeitlich gezahlten Mieten werden dabei ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Das wirtschaftliche Eigentum geht beim Mietkauf sofort auf den Käufer/Mieter über, das juristische Eigentum allerdings erst mit der Zahlung der letzten Rate/des vollen Kaufpreises. In Unterscheidung zum deutschen Modell hat beim österreichischen Mietkaufmodell der Käufer nur eine Option auf einen späteren Kauf und der spätere Kaufpreis muss bei Mietvertragsabschluss noch nicht genannt werden.
Der klassische Mietkaufvertrag in Deutschland besteht aus mehreren Phasen:
Für den Mietkauf gibt es zwei unterschiedliche Modelle in Deutschland:
Der Mietkauf wird gerne von Mietern genutzt, die Eigentum erwerben wollen, aber aus unterschiedlichen Gründen nur schwer eine klassische Bankfinanzierung erhalten. Dies kann z.B. mit mangelndem Eigenkapital oder unsicherem Einkommen (z.B. bei Selbstständigen) zusammenhängen. Durch Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Bank umgangen.
Der Mietkauf hat für Käufer folgende Vorteile:
Jedoch sollte man auch die Nachteile beim Mietkauf berücksichtigen:
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Unter Finanzierung versteht man heute meist, die Übereignung von Geld von einem Kreditgeber an einen Kreditnehmer, der sich im Gegenzug zur Zahlung von Kreditzinsen und zur Tilgung verpflichtet. Häufig wird eine solche Finanzierung nur gegen Stellung von Sicherheiten möglich gemacht. Bei der Immobilienfinanzierung sind klassische Finanzierer: Banken und Sparkassen, aber auch Bausparkassen. Hypothekenbanken als auf Immobilienfinanzierung spezialisierte Banken haben ebenfalls deutliche Marktanteile. Für viele Kreditnehmer sind die Förderungen der KfW (vormals Kreditanstalt für Wiederaufbau) ebenfalls ein wichtiger Finanzierungsbaustein beim Immobilienkauf oder -bau.
In der Betriebswirtschaftslehre gibt es hingegen eine viel weitere Definition von Finanzierung: Hier gilt die Versorgung eines Wirtschaftssubjekts mit benötigtem Kapital durch einen Geldgeber als Finanzierung und es wird zwischen Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung, sowie zwischen Innenfinanzierung und Außenfinanzierung unterschieden.
Bei der Finanzierung von Immobilien werden im Wesentlichen die drei folgenden Modelle unterschieden:
Statt einer Zinsbindung kann man bei Darlehen auch flexible Zinsen vereinbaren, die sich jeweils der Marktlage anpassen. Dies wird häufig in Hochzinsphasen gemacht, weil dann die Hoffnung besteht, dass das Zinsniveau sinkt und man dann eine Zinsfestschreibung installieren kann.
Kaum ein Immobilienkäufer kommt heute ohne Finanzierung beim Immobilienkauf aus. Eine Finanzierung mit in einen Immobilienkauf oder Immobilienbau einzubinden, ist daher nicht unseriös, sondern üblich und ermöglicht in den meisten Fällen erst den Erwerb.
Jedoch sollte man die typischen Risiken, Vor- und Nachteile kennen:
Sowohl Mietkauf wie auch klassische Finanzierung können geeignete Modelle sein, um eine Immobilie zu erwerben. Die Unterschiede gilt es jedoch zu beachten, damit das jeweils geeignetere Modell gewählt wird:
Sowohl klassische Finanzierung als auch Mietkauf erfordern einen kostenpflichtigen Notarbesuch. Hierfür kann man überschlägig 1,3% des Kaufpreises veranschlagen. Sowohl bei Mietkauf als auch bei Finanzierung gehen Sanierungs- und Modernisierungskosten zu Lasten des Erwerbers, da er wirtschaftlicher Eigentümer wird.
Eintragungen in das Grundbuch verursachen ebenfalls sowohl bei Mietkauf wie auch bei Finanzierung zusätzliche Kosten. Grundbuch- und Notarkosten machen häufig zusammen rund 1,5% des Kaufpreises aus.
Bei einer Bankfinanzierung kommen häufig noch Gebühren und Kosten hinzu, die man sich bei Mietkauf i.d.R. spart:
Mietkauf ist im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung häufig mit deutlich höheren Kosten verbunden, weil der Verkäufer meist die monatlichen Mietzahlungen nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis anrechnet oder aber die monatliche Mietzahlung deutlich höher ansetzt als vergleichbare Mieten.
Zu beachten ist auch, dass vom Käufer/Mieter die Grunderwerbssteuer nach notarieller Beurkundung gezahlt werden muss. Es sei denn, es handelt sich um einen Mietkaufvertrag, der lediglich eine Kaufoption beinhaltet. Dann würde die Steuer erst dann fällig, wenn der Mietkäufer auch die Option zum Kauf ausübt.
Die Chancen beim Mietkauf sind:
Allerdings sollte man auch die Risiken beim Mietkauf berücksichtigen:
Ob Mietkauf oder Bank-Finanzierung: Bei Immobilien ist die Lage ganz entscheidend
Beim Mietkauf geht das juristische Eigentum zumeist erst mit Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Käufer, bzw. Mieter über. Das wirtschaftliche Eigentum erwirbt der Käufer bei den meisten Gestaltungen mit Abschluss des Mietvertrags. Das ist wesentlich, das mit dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums auch die Kosten für Verwaltung und Instandsetzung auf den Mieter/Käufer übergehen. Bei einem Mietkaufmodell, welches lediglich eine Kaufoption beinhaltet, sind diese gezahlten Kosten bei späterer Entscheidung für einen Nichtkauf verloren.
Bei einer Finanzierung wird der Käufer mit Zahlung des (ggf. finanzierten Kaufpreises) und dann folgender Eintragung im Grundbuch Eigentümer der gekauften Immobilie, hat aber bis zur vollständigen Rückzahlung ggf. Belastungen durch eine Bank im Grundbuch, die verhindern, dass die Immobilie wieder verkauft wird, ohne die Bankfinanzierung auch zu tilgen.
Die Mietkauf-Gestaltung gibt dem Mietkäufer Flexibilität, weil er sich bei Mietkauf-Optionsverträgen das Recht offenhält, die Immobilie endgültig zu erwerben oder auch nicht. Der Preis dafür sind oft höhere monatliche Zahlungen. Ein Mietkauf-Vertrag bindet den Verkäufer insoweit, als dass er die Immobilie nicht ohne Weiteres an jemand anderen verkaufen kann. Insoweit besitzt der Mietkäufer (im Optionsmodell) eine Art „Vorkaufsrecht“.
Vertragsbindungen bei klassischer Bankfinanzierung sind hingegen regelmäßig fest. Käufer und Verkäufer stehen ebenso wie der Kaufpreis fest und während der Zinsbindungsphase können Zinsen nicht geändert werden. Vorzeitige Rückzahlungen sind meist nur gegen Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen möglich, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde.
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Bei Mietkaufgestaltungen müssen sich Verkäufer eine Prüfung der Einkommenserzielungsabsicht (EEA) durch das Finanzamt gefallen lassen. Wenn Mietkaufverträge mit kurzer Laufzeit (z.B. bis 5 Jahre) abgeschlossen werden, unterstellt das Finanzamt häufig, dass es an der Einkommenserzielungsabsicht fehle, weil in dem kurzen Zeitraum meist nur Verluste produziert werden. Das Finanzamt kann solche Modelle dann als Liebhaberei einstufen, was zum Wegfall des Werbungskostenabzugs führt.
Sowohl bei Kauf über Finanzierung als auch bei Mietkauf fällt mit der erforderlichen notariellen Beurkundung auch die Grunderwerbssteuer an. Ausnahme sind Mietkaufverträge mit Kaufoption, da wird erst beim „Ziehen“ der Kaufoption, also der Ausübung des Kaufrechts die Grunderwerbssteuer fällig.
Juristisch wird der Mietkaufvertrag für den Verkäufer/Vermieter als Mietvertrag eingestuft, was grundsätzlich zur Behandlung der Einnahmen als Mieteinnahmen führt, die zu versteuern sind. Im Gegenzug sind Reparatur- und Hausnebenkosten steuerlich absetzbar.
Die Grundsteuer ist im Regelfall vom juristischen Eigentümer der Mietkaufimmobilie zu entrichten. Dies ist bei den üblichen Gestaltungen der Verkäufer (bis zur kompletten Kaufpreiszahlung).
Bei Kauf über Finanzierung muss die Grundsteuer ab Gültigkeit des Kaufvertrags und Zahlung der Kaufpreissumme vom Käufer gezahlt werden.
Der Mietkauf, den es neben Immobilien auch für Investitionsgüter wie Maschinen etc. gibt, ist vor allen Dingen für Zielgruppen gedacht, die zum einen häufig nur erschwert eine Bankfinanzierung bekommen würden, sich zum anderen die Flexibilität eines Kaufs offenhalten wollen und die Mietzahlungen auf einen späteren Kaufpreis angerechnet haben wollen.
Typische Zielgruppen bei Mietkauf von Immobilien sind:
Das regelmäßig Einkommen oder Vermögen muss nur hoch genug sein, um die monatlichen Mietkaufbelastungen schultern zu können
Fallstudien
Angenommen wird eine Kaufsumme von 400.000 Euro, eine Anzahlung (EK) von 80.000 Euro und eine Sollzinsbindung von 10 Jahren:
MIETKAUF | |
Summe, die finanziert werden muss | 320.000 € |
Sollzinsen | Nicht definiert |
Tilgung am Anfang | Nicht definiert |
Monatsrate | 1834 € (1100,40 Miete + 733,60 Mietzins) |
Getilgt bis Ende Sollzinsbindung | 132.048 € |
Restschuld dann | 187.952 € |
Gesamtlaufzeit, bis alles abbezahlt ist: | 24 Jahre und 3 Monate |
Unter gleichen Annahmen wie oben hier das Gegenbeispiel einer Bank-Baufinanzierung:
BANKFINANZIERUNG | |
Summe, die finanziert werden muss: | 320.000 € |
Sollzinssatz: | 2% |
Tilgung anfänglich: | 4,38% |
Monatsrate: | 1700 € |
Getilgt bis Ende Sollzinsbindung: | 154.839,52 € |
Restschuld dann: | 165.160,48 € |
Gesamtlaufzeit, bis alles abbezahlt ist: | 18 Jahre und 11 Monate |
Die beiden Beispiele zeigen, dass bei Mietkauf mit höheren monatlichen Belastungen zu rechnen ist und es beim Mietkauf auch länger dauert, bis der Kaufpreis bezahlt ist.
Expertenmeinungen zu Mietkauf vs. Finanzierung
Verkäufer von Mietkaufobjekten empfehlen den Mietkauf häufig als flexible Immobilienerwerbs-Option. Andere Experten am Markt sehen das differenzierter:
Die Experten von Finanztip konstatieren, dass man bei der Bankfinanzierung im Vergleich zum Mietkauf unter Umständen „günstiger wegkomme“. In der „Welt“ wird davor gewarnt, dass der „Mietkauf zur teuren Falle“ werden könne.
Eine DIW-Studie kommt zum Ergebnis, dass man mit einer breiten Anwendung des Mietkaufs zahlreichen einkommensschwachen Familien zu Wohneigentum verhelfen könne.
Über einen Zeitraum von 10 Jahren könnten so rund eine halbe Million Haushalte per Mietkauf auch zu Immobilieneigentümern werden., so die Studie. Das Mietkaufmodell könne so auch für mehr Neubauten sorgen.
Allerdings stammt die Studie aus einer Zeit von Niedrigzinsen und basiert darauf, dass der Staat sich zu praktisch 0% Geld leihen könne, welches er dann zinsgünstig oder ohne Zinsen für Mietkaufmodelle einsetzen könne.
Unter anderem hatte die FAZ über die Studie berichtet.
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Mietkauf ist dann ideal, wenn man sich die höheren monatlichen Belastungen leisten kann und sich eine Kaufoption vorbehalten will. Wer finanzielle Probleme hat, für den ist weder eine Finanzierung noch Mietkauf ideal, weil beides ggf. Probleme nur noch größer macht.
Wer eine Finanzierung von der Bank oder anderen Finanziers bekommt, ist häufiger bei der klassischen Finanzierung besser aufgehoben.
Bei einem Mietkauf sollte man sich folgende Fragen stellen:
Banken prüfen bei Kreditvergabe, ob man kreditwürdig ist. Das ist auch zum Schutz des Kreditnehmers, denn dadurch wird weitgehend verhindert, dass man später finanzielle Probleme durch die Schuldenlast bekommt. So sorgt die Bank auch für finanzielle Stabilität.
Wer glaubt, der Bank ein Schnippchen zu schlagen, indem er sich auf einen privaten Finanzier einlässt, der ihm Mietkauf anbietet, sollte sorgfältig selbst prüfen, ob er sich das Modell leisten kann und alle Vertragskomponenten für ihn vorteilhaft sind.
In der Vergangenheit wurden mit Mietkauf oft eher unterdurchschnittliche Immobilien in nicht optimalen Lagen vermarktet.
Fazit und Ausblick
Mietkauf kann für Menschen, die in bestimmten Lebenssituationen über eine schlechte Bonität oder Schufa verfügen, eine Option sein, eine Immobilie zu finanzieren. Man sollte dabei aber immer im Kopf haben, dass die Gesamtbelastung höher ist als bei einer klassischen Bankfinanzierung, und zwar pro Monat und auch insgesamt. Wer das bereit ist, hinzunehmen und sich die monatlichen Belastungen auch dauerhaft leisten kann, der ist mit Mietkauf gut bedient. Vor allen Dingen dann, wenn man sich Flexibilität leisten möchte und sich z.B. nur eine Kaufoption vorbehält.
Der Preis für mehr Flexibilität und die Option kaufen zu können oder nicht, ist die höhere Belastung und das höhere wirtschaftliche Risiko, z.B. bei Insolvenz des Verkäufers.
Für die meisten Immobilienkäufer dürfte die klassische Bankfinanzierung, ggf. ergänzt um KfW-Förderungen die bessere Alternative sein.
Zukünftig muss man damit rechnen, dass Immobilienfinanzierungen immer digitaler werden und der Weg zur Bank ggf. durch Online-Angebote entfällt. Auch werden Finanzierungen vielfältiger werden, da der Finanzierungsmarkt globaler wird und Banken sowie Finanzierungsinstitute aus dem Ausland auf den deutschen Markt drängen.
Da Deutschland im Vergleich zu vielen westlichen Ländern eine niedrige Immobilieneigentumsquote hat, wird die Politik gefragt sein, neue Modelle der Immobilienfinanzierung und -förderung zu entwickeln. Das können auch Modelle auf Mietkauf-Basis sein. KfW-Förderungen zur Untermauerung von Finanzierungen sind jetzt schon fester Bestandteil vieler Baufinanzierungen.