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IB Immobilien – Mietkauf vs. Finanzierung

Mietkauf oder Finanzierung?

Die Unterschiede im Überblick

Wer einen Investitionsgegenstand oder eine Immobilie erwerben möchte, steht häufig vor der Frage, wie man die Anschaffung finanziert. Klassische Finanzierung oder Mietkauf sind häufig die Alternativen, die zur Verfügung stehen, wenn nicht komplett aus Eigenkapital finanziert werden kann. Doch die Unterschiede können wesentlich sein, sowohl rechtlicher wie auch finanzieller Natur.

Hintergrund und Bedeutung von Mietkauf und Finanzierung
Während bei einer Finanzierung der Verkäufer den Verkaufspreis sofort erhält und der Käufer die Kredit- und Tilgungsraten anschließend an den Finanzierer (meist eine Bank) abführt, erhält beim Mietkauf der Verkäufer sein Geld in Raten vom Käufer. Die Zahlungen der (Miet-)Raten werden auf einen vorher fest vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Die sukzessive Abzahlung erfolgt durch den Käufer an den Verkäufer. Mietkauf wird häufig von Käufern genutzt, die keine klassische Finanzierung bei der Bank bekommen.

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Mietkauf

In Deutschland versteht man unter Mietkauf einen Mietvertrag, bei welchem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, den Mietgegenstand später käuflich zu erwerben. Die zwischenzeitlich gezahlten Mieten werden dabei ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Das wirtschaftliche Eigentum geht beim Mietkauf sofort auf den Käufer/Mieter über, das juristische Eigentum allerdings erst mit der Zahlung der letzten Rate bzw. des vollen Kaufpreises. In Unterscheidung zum deutschen Modell hat beim österreichischen Mietkaufmodell der Käufer nur eine Option auf einen späteren Kauf und der spätere Kaufpreis muss bei Mietvertragsabschluss noch nicht genannt werden.

Prozess des Mietkaufs

Der klassische Mietkaufvertrag in Deutschland besteht aus mehreren Phasen:

  1. Abschluss Mietvertrag, der auch beinhaltet, dass das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht oder übergehen kann. Dieser Mietvertrag muss notariell geschlossen werden. Es gelten die Bestimmungen des Mietrechts.
  2. Abschluss Kaufvertrag: In diesem wird der zu zahlende Kaufpreis für die Immobilie bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vereinbart. Auch dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet
  3. Phase der Nutzung und Mietzahlung. Die Mieten werden ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Die meist monatlich zu zahlenden Raten setzen sich aus dem reinen Mietzins und einem Ansparbetrag auf den Kaufpreis zusammen.
  4. Zahlung des noch zu zahlenden Restkaufpreises und damit auch juristischer Eigentumsübertrag im Grundbuch.

Für den Mietkauf gibt es zwei unterschiedliche Modelle in Deutschland:

  1. Klassischer Mietkauf mit Kaufverpflichtung: Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie zum festgelegten Preis zu kaufen. Meist wird dafür auch eine festgelegte Zeit oder ein Ereignis (z.B. Tod des Vermieters) festgelegt. Manchmal wird auch eine Anzahlung (z.B. 20% vom Kaufpreis) fällig, die ganz oder in Raten zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss
  2. Mietkauf mit Kaufoption: Hierbei erhält der Mieter/Käufer lediglich eine Kaufoption, die er nutzen kann, aber nicht nutzen muss. Der Mieter hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums das Objekt käuflich zu erwerben, geht aber keine Kaufverpflichtung ein. Im Prinzip ist dies mit dem Vorkaufsrecht zu vergleichen. Solche Modelle werden z.B. gerne von Wohnungsbaugenossenschaften genutzt

Vorteile und Nachteile des Mietkaufs

Der Mietkauf wird gerne von Mietern genutzt, die Eigentum erwerben wollen, aber aus unterschiedlichen Gründen nur schwer eine klassische Bankfinanzierung erhalten. Dies kann z.B. mit mangelndem Eigenkapital oder unsicherem Einkommen (z.B. bei Selbstständigen) zusammenhängen. Durch Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Bank umgangen.

Der Mietkauf hat für Käufer folgende Vorteile:

  • Keine Bankfinanzierung notwendig
  • Im Prinzip auch bei schlechter Bonität oder negativer Schufa-Auskunft möglich
  • Möglichkeit, das Wohnumfeld vor einer endgültigen Kaufentscheidung näher kennenzulernen (Wohnen auf Probe)
  • Die monatlichen Mietzahlungen sind nicht „verloren“, sondern werden (mindestens zum Teil) auf den Kaufpreis angerechnet
  • Erwerb eines Eigenheims ist so auch bei geringem Eigenkapital möglich
  • Die Raten bleiben über den gesamten Zeitraum gleich, sodass man von der Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten unabhängig ist

Jedoch sollte man auch die Nachteile beim Mietkauf berücksichtigen:

  • Meist höhere monatliche Belastung, da neben dem üblichen Mietzins auch eine Ansparrate gezahlt werden muss. Die monatliche Belastung wird dadurch größer als bei der Miete
  • Möglichkeit der Überschätzung der finanziellen Leistungsfähigkeit, da eine Bankprüfung meist nicht erfolgt
  • Insgesamt höhere Belastung beim Mietkauf als bei einer Finanzierung, weil bei der Finanzierung der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate jeden Monat steigt, während der Mietzins und Tilgung beim Mietkauf jeden Monat gleichbleiben.
  • Die finanziellen Konditionen sind meist deutlich schlechter als bei einer Bankfinanzierung
  • Die hohe monatliche Belastung erfordert – auch ohne Bankprüfung – eine Solvenz des Mieters/späteren Käufers.
  • Beim Mietkauf können staatliche Fördermittel nicht in Anspruch genommen werden
  • Bei baulichen Maßnahmen hat der Mieter kein Mitspracherecht
  • Wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet, könnten die geleisteten Mietzahlungen des Mieters/Käufers untergehen und ein Kauf womöglich nicht zustande kommen
  • Für Mietkauf gibt es keinen eigenen rechtlichen Rahmen – Verträge können weitgehend frei vereinbart werden – müssen daher genau geprüft werden

Wohnungen in Hochhäusern gehören zu den Immobilien, die gerne per Mietkauf angeboten werden.

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Finanzierung

Unter Finanzierung versteht man heute meist, die Übereignung von Geld von einem Kreditgeber an einen Kreditnehmer, der sich im Gegenzug zur Zahlung von Kreditzinsen und zur Tilgung verpflichtet. Häufig wird eine solche Finanzierung nur gegen Stellung von Sicherheiten möglich gemacht. Bei der Immobilienfinanzierung sind klassische Finanzierer: Banken und Sparkassen, aber auch Bausparkassen. Hypothekenbanken als auf Immobilienfinanzierung spezialisierte Banken haben ebenfalls deutliche Marktanteile. Für viele Kreditnehmer sind die Förderungen der KfW (vormals Kreditanstalt für Wiederaufbau) ebenfalls ein wichtiger Finanzierungsbaustein beim Immobilienkauf oder -bau.

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In der Betriebswirtschaftslehre gibt es hingegen eine viel weitere Definition von Finanzierung: Hier gilt die Versorgung eines Wirtschaftssubjekts mit benötigtem Kapital durch einen Geldgeber als Finanzierung und es wird zwischen Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung, sowie zwischen Innenfinanzierung und Außenfinanzierung unterschieden.

Verschiedene Arten der Finanzierung

Bei der Finanzierung von Immobilien werden im Wesentlichen die drei folgenden Modelle unterschieden:

  • Annuitätendarlehen: Es wird eine feste monatliche Rate festgelegt, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil beinhaltet. Da mit jeder monatlichen Zahlung dann ein kleiner Teil des Darlehens zurückgezahlt wird, steigt bei gleichbleibend vereinbarter Monatsrate jeden Monat der Tilgungsanteil. Bezüglich der Zinsen wird über einen festen Zeitraum ein fester Sollzins vereinbart (Zinsbindung). Nach Ende der Zinsbindungsdauer kann entweder der Rest des Darlehens getilgt werden oder wieder zu dann üblichen Zinsen eine neue Zinsbindungsdauer vereinbart werden. Typische Zinsbindungszeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Die meisten Annuitätendarlehen beginnen mit 1% monatlicher Tilgung, es lassen sich aber auch höhere Tilgungsraten vereinbaren.

  • Endfällige Darlehen zur Finanzierung: Hier dienen die monatlichen Raten nur der Zinszahlung und das Darlehen wird in einem am Ende einer Darlehenslaufzeit zurückgezahlt, z.B. nach 30 Jahren. Im Regelfall wird bei solchen Modellen der Anteil, den man sonst für die monatliche Tilgung hätte zahlen müssen, in einem separaten Sparvorgang angespart, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Am Ende der Laufzeit des Sparplans wird dann das Sparguthaben inkl. erzielter Rendite dazu verwandt, das endfällige Darlehen zurückzuzahlen.
  • Bausparfinanzierung: Ein Bausparvertrag besteht klassischerweise aus zwei Teilen: Einer Ansparphase, in der man in einen Bausparvertrag einzahlt und einer Darlehensphase, in der die Bausparkasse anschließend ein Bauspardarlehen gewährt. Bauspardarlehen weisen häufig niedrige Zinsen und kurze Rückzahldauer auf. Das wird durch hohe Tilgungsraten erreicht.

Statt einer Zinsbindung kann man bei Darlehen auch flexible Zinsen vereinbaren, die sich jeweils der Marktlage anpassen. Dies wird häufig in Hochzinsphasen gemacht, weil dann die Hoffnung besteht, dass das Zinsniveau sinkt und man dann eine Zinsfestschreibung installieren kann.

Vor- und Nachteile der Finanzierung

Kaum ein Immobilienkäufer kommt heute ohne Finanzierung beim Immobilienkauf aus. Eine Finanzierung mit in einen Immobilienkauf oder Immobilienbau einzubinden, ist daher nicht unseriös, sondern üblich und ermöglicht in den meisten Fällen erst den Erwerb.

Jedoch sollte man die typischen Risiken sowie die Vor- und Nachteile kennen:

Mögliche Nachteile der Finanzierungsarten:

  • Ist die Zinsbindungsdauer kürzer als die Laufzeit des Darlehens besteht das Risiko, dass nach erster Zinsbindung der Marktzins deutlich höher liegt, was dann eine mögliche neue Monatsrate verteuern kann.
  • Durch Finanzierung wird der Gesamtaufwand für die Immobilie deutlich größer als der Kaufpreis, weil ja Zinsen zu zahlen sind.
  • Bei endfälligen Darlehen besteht das Risiko, dass die im gleichzeitig stattfindenden Sparvorgang in Aussicht gestellten Zinsen nicht erreicht werden, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Damit reicht die ausgezahlte Summe dann nicht zur Rückführung des Darlehens
  • Bauspardarlehen überfordern manchen Häuslebauer wegen der hohen Tilgungsraten
  • Bei vorzeitiger Rückzahlung von Finanzierungen werden häufig sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Als „Strafe“ dafür, dass ein Kreditnehmer den Kredit schneller zurückzahlt als geplant, wird eine Zahlung als Kompensation eines entgangenen Gewinns des Kreditgebers vereinbart.
  • Bei Immobilienkrediten wird häufig eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen: Im Ergebnis verhindert dies den freien Verkauf der Immobilie während der Finanzierungszeit. Es sei denn, man sorgt dafür, dass der Finanzierungsgeber sein Geld bekommt und deshalb die Erlaubnis zur Grundschuldlöschung erteilt.

Unterschied zwischen Mietkauf und Finanzierung

Sowohl Mietkauf wie auch klassische Finanzierung können geeignete Modelle sein, um eine Immobilie zu erwerben. Die Unterschiede gilt es jedoch zu beachten, damit das jeweils geeignetere Modell gewählt wird:

Kosten und Gebühren

Sowohl klassische Finanzierung als auch Mietkauf erfordern einen kostenpflichtigen Notarbesuch. Hierfür kann man überschlägig 1,3% des Kaufpreises veranschlagen. Sowohl bei Mietkauf als auch bei Finanzierung gehen Sanierungs- und Modernisierungskosten zu Lasten des Erwerbers, da er wirtschaftlicher Eigentümer wird.

Eintragungen in das Grundbuch verursachen ebenfalls sowohl bei Mietkauf wie auch bei Finanzierung zusätzliche Kosten. Grundbuch- und Notarkosten machen häufig zusammen rund 1,5% des Kaufpreises aus.

Bei einer Bankfinanzierung kommen häufig noch Gebühren und Kosten hinzu, die man sich bei Mietkauf i.d.R. spart:

  • Gutachterkosten/Sachverständigenkosten
  • Bearbeitungsgebühr Darlehen

Mietkauf ist im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung häufig mit deutlich höheren Kosten verbunden, weil der Verkäufer meist die monatlichen Mietzahlungen nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis anrechnet oder aber die monatliche Mietzahlung deutlich höher ansetzt als vergleichbare Mieten.

Zu beachten ist auch, dass vom Käufer/Mieter die Grunderwerbssteuer nach notarieller Beurkundung gezahlt werden muss. Es sei denn, es handelt sich um einen Mietkaufvertrag, der lediglich eine Kaufoption beinhaltet. Dann würde die Steuer erst dann fällig, wenn der Mietkäufer auch die Option zum Kauf ausübt.

Risiken und Chancen

Die Chancen beim Mietkauf sind:

  • Chance auf Immobilienerwerb ohne Bankprüfung – auch bei schlechterer Bonität
  • Möglichkeit, flexibel Probe zu wohnen und dann zu entscheiden, ob man das Objekt tatsächlich kauft (bei Kaufoption im Mietkaufvertrag)
  • Zinsunabhängige Raten
  • Vertragsrechte lassen sich an Dritte übertragen
  • Die festgesetzte monatliche Mietzahlung bleibt im Regelfall stabil, wenn keine Erhöhungen im Mietkaufvertrag festgelegt werden.

Allerdings sollte man auch die Risiken beim Mietkauf berücksichtigen:

  • Meist nur wenige und damit oft teurere Objekte für Mietkauf am Markt
  • Bei Insolvenz des Verkäufers könnte das eingesetzte Geld verloren gehen
  • Bei Zahlungsproblemen des Käufers könnten die eingezahlten Raten verloren gehen. Raten und Immobilie sind dann ggf. weg
  • Modernisierungs- und Sanierungskosten werden häufig auf den Mietkäufer abgewälzt, das könnte zum Kostenrisiko werden.
  • Für Mietkäufer fallen die meisten staatlichen Förderungen weg
  • Die monatliche Rate ist oft höher als bei klassischer Bankfinanzierung oder reiner Miete

Ob Mietkauf oder Bank-Finanzierung: Bei Immobilien ist die Lage ganz entscheidend

Eigentumsübertragung

Beim Mietkauf geht das juristische Eigentum zumeist erst mit Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Käufer, bzw. Mieter über. Das wirtschaftliche Eigentum erwirbt der Käufer bei den meisten Gestaltungen mit Abschluss des Mietvertrags. Das ist wesentlich, das mit dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums auch die Kosten für Verwaltung und Instandsetzung auf den Mieter/Käufer übergehen. Bei einem Mietkaufmodell, welches lediglich eine Kaufoption beinhaltet, sind diese gezahlten Kosten bei späterer Entscheidung für einen Nichtkauf verloren.

Bei einer Finanzierung wird der Käufer mit Zahlung des (ggf. finanzierten Kaufpreises) und dann folgender Eintragung im Grundbuch Eigentümer der gekauften Immobilie, hat aber bis zur vollständigen Rückzahlung ggf. Belastungen durch eine Bank im Grundbuch, die verhindern, dass die Immobilie wieder verkauft wird, ohne die Bankfinanzierung auch zu tilgen.

Flexibilität und Vertragsbindung

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Die Mietkauf-Gestaltung gibt dem Mietkäufer Flexibilität, weil er sich bei Mietkauf-Optionsverträgen das Recht offenhält, die Immobilie endgültig zu erwerben oder auch nicht. Der Preis dafür sind oft höhere monatliche Zahlungen. Ein Mietkauf-Vertrag bindet den Verkäufer insoweit, als dass er die Immobilie nicht ohne Weiteres an jemand anderen verkaufen kann. Insoweit besitzt der Mietkäufer (im Optionsmodell) eine Art „Vorkaufsrecht“.

Vertragsbindungen bei klassischer Bankfinanzierung sind hingegen regelmäßig fest. Käufer und Verkäufer stehen ebenso wie der Kaufpreis fest und während der Zinsbindungsphase können Zinsen nicht geändert werden. Vorzeitige Rückzahlungen sind meist nur gegen Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen möglich, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde.

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Steuerliche Auswirkungen Mietkauf / Finanzierung

Bei Mietkaufgestaltungen müssen sich Verkäufer eine Prüfung der Einkommenserzielungsabsicht (EEA) durch das Finanzamt gefallen lassen. Wenn Mietkaufverträge mit kurzer Laufzeit (z.B. bis 5 Jahre) abgeschlossen werden, unterstellt das Finanzamt häufig, dass es an der Einkommenserzielungsabsicht fehle, weil in dem kurzen Zeitraum meist nur Verluste produziert werden. Das Finanzamt kann solche Modelle dann als Liebhaberei einstufen, was zum Wegfall des Werbungskostenabzugs führt.

Sowohl bei Kauf über Finanzierung als auch bei Mietkauf fällt mit der erforderlichen notariellen Beurkundung auch die Grunderwerbssteuer an. Ausnahme sind Mietkaufverträge mit Kaufoption, da wird erst beim „Ziehen“ der Kaufoption, also der Ausübung des Kaufrechts die Grunderwerbssteuer fällig.

Juristisch wird der Mietkaufvertrag für den Verkäufer/Vermieter als Mietvertrag eingestuft, was grundsätzlich zur Behandlung der Einnahmen als Mieteinnahmen führt, die zu versteuern sind. Im Gegenzug sind Reparatur- und Hausnebenkosten steuerlich absetzbar.

Die Grundsteuer ist im Regelfall vom juristischen Eigentümer der Mietkaufimmobilie zu entrichten. Dies ist bei den üblichen Gestaltungen der Verkäufer (bis zur kompletten Kaufpreiszahlung).

Bei Kauf über Finanzierung muss die Grundsteuer ab Gültigkeit des Kaufvertrags und Zahlung der Kaufpreissumme vom Käufer gezahlt werden.

Anwendungsbereiche und Zielgruppen

Der Mietkauf, den es neben Immobilien auch für Investitionsgüter wie Maschinen etc. gibt, ist vor allen Dingen für Zielgruppen gedacht, die zum einen häufig nur erschwert eine Bankfinanzierung bekommen würden, sich zum anderen die Flexibilität eines Kaufs offenhalten wollen und die Mietzahlungen auf einen späteren Kaufpreis angerechnet haben wollen.

Typische Zielgruppen bei Mietkauf von Immobilien sind:

  • Junge Familien
  • Selbstständige
  • Personen mit negativem Schufaeintrag

Das regelmäßig Einkommen oder Vermögen muss nur hoch genug sein, um die monatlichen Mietkaufbelastungen schultern zu können

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Wie man zwischen Mietkauf und Finanzierung entscheidet

Mietkauf ist dann ideal, wenn man sich die höheren monatlichen Belastungen leisten kann und sich eine Kaufoption vorbehalten will. Wer finanzielle Probleme hat, für den ist weder eine Finanzierung noch Mietkauf ideal, weil beides ggf. Probleme nur noch größer macht.

Wer eine Finanzierung von der Bank oder anderen Finanziers bekommt, ist häufiger bei der klassischen Finanzierung besser aufgehoben.

Wichtige Fragen, die man sich stellen sollte

Bei einem Mietkauf sollte man sich folgende Fragen stellen:

  • Ist der Kaufpreis wesentlich höher als bei vergleichbaren Objekten?
  • Ist geregelt, was bei Insolvenz des Verkäufers während der Laufzeit der Mietzahlungen passiert? Was ist dann mit meinen bereits gezahlten Raten?
  • Was passiert bei Todesfall des Vermieters?
  • Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen?
  • Wie ist die Mietbelastung im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
  • Wie hoch ist der Tilgungsanteil aus der Monatsmiete (mind. 80% sind anzustreben)?
  • Können Sie die monatliche (höhere) Belastung überhaupt dauerhaft stemmen? Was ist bei Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung?
  • Wer kommt für Instandhaltungsmaßnahmen auf?
  • Für welchen Zeitraum sind Käufer und Verkäufer gebunden?
  • Wer zahlt Grundsteuer und Versicherungen?
  • Was passiert, wenn man während des Verhältnisses die Miete mindert?
  • Ist ein Ausstieg möglich?
  • Gibt es Sondertilgungsrecht, welches man z.B. im Erbfall nutzen könnte?

Rolle von Kreditwürdigkeit und finanzieller Stabilität

Banken prüfen bei Kreditvergabe, ob man kreditwürdig ist. Das ist auch zum Schutz des Kreditnehmers, denn dadurch wird weitgehend verhindert, dass man später finanzielle Probleme durch die Schuldenlast bekommt. So sorgt die Bank auch für finanzielle Stabilität.

Wer glaubt, der Bank ein Schnippchen zu schlagen, indem er sich auf einen privaten Finanzier einlässt, der ihm Mietkauf anbietet, sollte sorgfältig selbst prüfen, ob er sich das Modell leisten kann und alle Vertragskomponenten für ihn vorteilhaft sind.

In der Vergangenheit wurden mit Mietkauf oft eher unterdurchschnittliche Immobilien in nicht optimalen Lagen vermarktet.

Fallstudien und Expertenmeinungen

Beispiel für einen Mietkauf

Angenommen wird eine Kaufsumme von 400.000 €, eine Anzahlung (EK) von 80.000 € und eine Sollzinsbindung von 10 Jahren:

Gesamtsumme:

320.000 €

Sollzinsen:

Nicht definiert

Tilgung am Anfang:

Nicht definiert

Monatsrate:

1834 € (1100,40 Miete + 733,60 Mietzins)

Getilgt bis Ende Sollzinsbindung:

132.048 €

Restschuld:

187.952 €

Gesamtlaufzeit, bis alles abbezahlt ist:

24 Jahre und 3 Monate

Beispiel für eine Finanzierung

Unter den gleichen Annahmen einer Kaufsumme von 400.000 € und einer Anzahlung von 80.000 € sehen Sie hier das Gegenbeispiel mit einer Bank-Baufinanzierung:

Gesamtsumme:

320.000 €

Sollzinssatz:

2%

Tilgung anfänglich:

4,38%

Monatsrate:

1700 €

Getilgt bis Ende Sollzinsbindung:

154.839,52 €

Restschuld:

165.160,48 €

Gesamtlaufzeit, bis alles abbezahlt ist:

18 Jahre und 11 Monate

Die beiden Beispiele zeigen, dass bei Mietkauf mit höheren monatlichen Belastungen zu rechnen ist und es beim Mietkauf auch länger dauert, bis der Kaufpreis bezahlt ist.

Expertenmeinungen zu Mietkauf vs. Finanzierung

Verkäufer von Mietkaufobjekten empfehlen den Mietkauf häufig als flexible Immobilienerwerbs-Option. Andere Experten am Markt sehen das differenzierter:

Die Experten von Finanztip konstatieren, dass man bei der Bankfinanzierung im Vergleich zum Mietkauf unter Umständen „günstiger wegkomme“. In der „Welt“ wird davor gewarnt, dass der „Mietkauf zur teuren Falle“ werden könne.

Aktuelle Forschungsergebnisse

Eine DIW-Studie kommt zum Ergebnis, dass man mit einer breiten Anwendung des Mietkaufs zahlreichen einkommensschwachen Familien zu Wohneigentum verhelfen könne.

Über einen Zeitraum von 10 Jahren könnten so rund eine halbe Million Haushalte per Mietkauf auch zu Immobilieneigentümern werden., so die Studie. Das Mietkaufmodell könne so auch für mehr Neubauten sorgen.

Allerdings stammt die Studie aus einer Zeit von Niedrigzinsen und basiert darauf, dass der Staat sich zu praktisch 0% Geld leihen könne, welches er dann zinsgünstig oder ohne Zinsen für Mietkaufmodelle einsetzen könne.

Unter anderem hatte die FAZ über die Studie berichtet.

Fazit und Ausblick

Zusammenfassung der Hauptpunkte

Mietkauf kann für Menschen, die in bestimmten Lebenssituationen über eine schlechte Bonität oder Schufa verfügen, eine Option sein, eine Immobilie zu finanzieren. Man sollte dabei aber immer im Kopf haben, dass die Gesamtbelastung höher ist als bei einer klassischen Bankfinanzierung, und zwar pro Monat und auch insgesamt. Wer das bereit ist, hinzunehmen und sich die monatlichen Belastungen auch dauerhaft leisten kann, der ist mit Mietkauf gut bedient. Vor allen Dingen dann, wenn man sich Flexibilität leisten möchte und sich z.B. nur eine Kaufoption vorbehält.

Der Preis für mehr Flexibilität und die Option kaufen zu können oder nicht, ist die höhere Belastung und das höhere wirtschaftliche Risiko, z.B. bei Insolvenz des Verkäufers.

Für die meisten Immobilienkäufer dürfte die klassische Bankfinanzierung, ggf. ergänzt um KfW-Förderungen die bessere Alternative sein.

Zukünftige Entwicklungen und Trends im Bereich Mietkauf und Finanzierung

Zukünftig muss man damit rechnen, dass Immobilienfinanzierungen immer digitaler werden und der Weg zur Bank ggf. durch Online-Angebote entfällt. Auch werden Finanzierungen vielfältiger werden, da der Finanzierungsmarkt globaler wird und Banken sowie Finanzierungsinstitute aus dem Ausland auf den deutschen Markt drängen.

Da Deutschland im Vergleich zu vielen westlichen Ländern eine niedrige Immobilieneigentumsquote hat, wird die Politik gefragt sein, neue Modelle der Immobilienfinanzierung und -förderung zu entwickeln. Das können auch Modelle auf Mietkauf-Basis sein. KfW-Förderungen zur Untermauerung von Finanzierungen sind jetzt schon fester Bestandteil vieler Baufinanzierungen.


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