Mietkauf vs. Finanzierung: Die Unterschiede im Überblick

Mietkauf: Definition und Erklärung

In Deutschland versteht man unter einem Mietkauf einen Mietvertrag, bei welchem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, den Mietgegenstand später käuflich zu erwerben. Die zwischenzeitlich gezahlten Mieten werden dabei ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Das wirtschaftliche Eigentum geht beim Mietkauf sofort auf den Käufer/Mieter über, das juristische Eigentum allerdings erst mit der Zahlung der letzten Rate/des vollen Kaufpreises. In Unterscheidung zum deutschen Modell hat beim österreichischen Mietkaufmodell der Käufer nur eine Option auf einen späteren Kauf und der spätere Kaufpreis muss bei Mietvertragsabschluss noch nicht genannt werden.

Prozess des Mietkaufs

Der klassische Mietkaufvertrag in Deutschland besteht aus mehreren Phasen:

1. Abschluss Mietvertrag, der auch beinhaltet, dass das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht oder übergehen kann. Dieser Mietvertrag muss notariell geschlossen werden. Es gelten die Bestimmungen des Mietrechts.
2. Abschluss Kaufvertrag: In diesem wird der zu zahlende Kaufpreis für die Immobilie bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vereinbart. Auch dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet
3. Phase der Nutzung und Mietzahlung. Die Mieten werden ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Die meist monatlich zu zahlenden Raten setzen sich aus dem reinen Mietzins und einem Ansparbetrag auf den Kaufpreis zusammen.
4. Zahlung des noch zu zahlenden Restkaufpreises und damit auch juristischer Eigentumsübertrag im Grundbuch.

Für den Mietkauf gibt es zwei unterschiedliche Modelle in Deutschland:

1. Klassischer Mietkauf mit Kaufverpflichtung: Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie zum festgelegten Preis zu kaufen. Meist wird dafür auch eine festgelegte Zeit oder ein Ereignis (z.B. Tod des Vermieters) festgelegt. Manchmal wird auch eine Anzahlung (z.B. 20% vom Kaufpreis) fällig, die ganz oder in Raten zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss
2. Mietkauf mit Kaufoption: Hierbei erhält der Mieter/Käufer lediglich eine Kaufoption, die er nutzen kann, aber nicht nutzen muss. Der Mieter hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums das Objekt käuflich zu erwerben, geht aber keine Kaufverpflichtung ein. Im Prinzip ist dies mit dem Vorkaufsrecht zu vergleichen. Solche Modelle werden z.B. gerne von Wohnungsbaugenossenschaften genutzt

Vorteile und Nachteile des Mietkaufs

Der Mietkauf wird gerne von Mietern genutzt, die Eigentum erwerben wollen, aber aus unterschiedlichen Gründen nur schwer eine klassische Bankfinanzierung erhalten. Dies kann z.B. mit mangelndem Eigenkapital oder unsicherem Einkommen (z.B. bei Selbstständigen) zusammenhängen. Durch Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Bank umgangen.

Der Mietkauf hat für Käufer folgende Vorteile:

• Keine Bankfinanzierung notwendig
• Im Prinzip auch bei schlechter Bonität oder negativer Schufa-Auskunft möglich
• Möglichkeit, das Wohnumfeld vor einer endgültigen Kaufentscheidung näher kennenzulernen (Wohnen auf Probe)
• Die monatlichen Mietzahlungen sind nicht „verloren“, sondern werden (mindestens zum Teil) auf den Kaufpreis angerechnet
• Erwerb eines Eigenheims ist so auch bei geringem Eigenkapital möglich
• Die Raten bleiben über den gesamten Zeitraum gleich, sodass man von der Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten unabhängig ist

Jedoch sollte man auch die Nachteile beim Mietkauf berücksichtigen:

• Meist höhere monatliche Belastung, da neben dem üblichen Mietzins auch eine Ansparrate gezahlt werden muss. Die monatliche Belastung wird dadurch größer als bei der Miete
• Möglichkeit der Überschätzung der finanziellen Leistungsfähigkeit, da eine Bankprüfung meist nicht erfolgt
• Insgesamt höhere Belastung beim Mietkauf als bei einer Finanzierung, weil bei der Finanzierung der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate jeden Monat steigt, während der Mietzins und Tilgung beim Mietkauf jeden Monat gleichbleiben.
• Die finanziellen Konditionen sind meist deutlich schlechter als bei einer Bankfinanzierung
• Die hohe monatliche Belastung erfordert – auch ohne Bankprüfung – eine Solvenz des Mieters/späteren Käufers.
• Beim Mietkauf können staatliche Fördermittel nicht in Anspruch genommen werden
• Bei baulichen Maßnahmen hat der Mieter kein Mitspracherecht
• Wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet, könnten die geleisteten Mietzahlungen des Mieters/Käufers untergehen und ein Kauf womöglich nicht zustande kommen
• Für Mietkauf gibt es keinen eigenen rechtlichen Rahmen – Verträge können weitgehend frei vereinbart werden – müssen daher genau geprüft werden

Wohnungen in Hochhäusern gehören zu den Immobilien, die gerne per Mietkauf angeboten werden

Verschiedene Arten von Finanzierung

Bei der Finanzierung von Immobilien werden im Wesentlichen die drei folgenden Modelle unterschieden:

• Annuitätendarlehen: Es wird eine feste monatliche Rate festgelegt, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil beinhaltet. Da mit jeder monatlichen Zahlung dann ein kleiner Teil des Darlehens zurückgezahlt wird, steigt bei gleichbleibend vereinbarter Monatsrate jeden Monat der Tilgungsanteil. Bezüglich der Zinsen wird über einen festen Zeitraum ein fester Sollzins vereinbart (Zinsbindung). Nach Ende der Zinsbindungsdauer kann entweder der Rest des Darlehens getilgt werden oder wieder zu dann üblichen Zinsen eine neue Zinsbindungsdauer vereinbart werden. Typische Zinsbindungszeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Die meisten Annuitätendarlehen beginnen mit 1% monatlicher Tilgung, es lassen sich aber auch höhere Tilgungsraten vereinbaren.

• Endfällige Darlehen zur Finanzierung: Hier dienen die monatlichen Raten nur der Zinszahlung und das Darlehen wird in einem am Ende einer Darlehenslaufzeit zurückgezahlt, z.B. nach 30 Jahren. Im Regelfall wird bei solchen Modellen der Anteil, den man sonst für die monatliche Tilgung hätte zahlen müssen, in einem separaten Sparvorgang angespart, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Am Ende der Laufzeit des Sparplans wird dann das Sparguthaben inkl. erzielter Rendite dazu verwandt, das endfällige Darlehen zurückzuzahlen.

• Bausparfinanzierung: Ein Bausparvertrag besteht klassischerweise aus zwei Teilen: Einer Ansparphase, in der man in einen Bausparvertrag einzahlt und einer Darlehensphase, in der die Bausparkasse anschließend ein Bauspardarlehen gewährt. Bauspardarlehen weisen häufig niedrige Zinsen und kurze Rückzahldauer auf. Das wird durch hohe Tilgungsraten erreicht.

Statt einer Zinsbindung kann man bei Darlehen auch flexible Zinsen vereinbaren, die sich jeweils der Marktlage anpassen. Dies wird häufig in Hochzinsphasen gemacht, weil dann die Hoffnung besteht, dass das Zinsniveau sinkt und man dann eine Zinsfestschreibung installieren kann.

Vor und Nachteile der Finanzierung 

Kaum ein Immobilienkäufer kommt heute ohne Finanzierung beim Immobilienkauf aus. Eine Finanzierung mit in einen Immobilienkauf oder Immobilienbau einzubinden, ist daher nicht unseriös, sondern üblich und ermöglicht in den meisten Fällen erst den Erwerb.

Jedoch sollte man die typischen Risiken, Vor- und Nachteile kennen:

Mögliche Nachteile der Finanzierungsarten:

• Ist die Zinsbindungsdauer kürzer als die Laufzeit des Darlehens besteht das Risiko, dass nach erster Zinsbindung der Marktzins deutlich höher liegt, was dann eine mögliche neue Monatsrate verteuern kann.
• Durch Finanzierung wird der Gesamtaufwand für die Immobilie deutlich größer als der Kaufpreis, weil ja Zinsen zu zahlen sind.
• Bei endfälligen Darlehen besteht das Risiko, dass die im gleichzeitig stattfindenden Sparvorgang in Aussicht gestellten Zinsen nicht erreicht werden, z.B. in einer Lebensversicherung oder einem Investmentfondssparplan. Damit reicht die ausgezahlte Summe dann nicht zur Rückführung des Darlehens
• Bauspardarlehen überfordern manchen Häuslebauer wegen der hohen Tilgungsraten
• Bei vorzeitiger Rückzahlung von Finanzierungen werden häufig sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Als „Strafe“ dafür, dass ein Kreditnehmer den Kredit schneller zurückzahlt als geplant, wird eine Zahlung als Kompensation eines entgangenen Gewinns des Kreditgebers vereinbart.
• Bei Immobilienkrediten wird häufig eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen: Im Ergebnis verhindert dies den freien Verkauf der Immobilie während der Finanzierungszeit. Es sei denn, man sorgt dafür, dass der Finanzierungsgeber sein Geld bekommt und deshalb die Erlaubnis zur Grundschuldlöschung erteilt.

Unterschied zwischen Mietkauf und Finanzierung

Sowohl Mietkauf wie auch klassische Finanzierung können geeignete Modelle sein, um eine Immobilie zu erwerben. Die Unterschiede gilt es jedoch zu beachten, damit das jeweils geeignetere Modell gewählt wird:

Kosten und Gebühren

Sowohl klassische Finanzierung als auch Mietkauf erfordern einen kostenpflichtigen Notarbesuch. Hierfür kann man überschlägig 1,3% des Kaufpreises veranschlagen. Sowohl bei Mietkauf als auch bei Finanzierung gehen Sanierungs- und Modernisierungskosten zu Lasten des Erwerbers, da er wirtschaftlicher Eigentümer wird.

Eintragungen in das Grundbuch verursachen ebenfalls sowohl bei Mietkauf wie auch bei Finanzierung zusätzliche Kosten. Grundbuch- und Notarkosten machen häufig zusammen rund 1,5% des Kaufpreises aus.

Bei einer Bankfinanzierung kommen häufig noch Gebühren und Kosten hinzu, die man sich bei Mietkauf i.d.R. spart:

• Gutachterkosten/Sachverständigenkosten
• Bearbeitungsgebühr Darlehen

Mietkauf ist im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung häufig mit deutlich höheren Kosten verbunden, weil der Verkäufer meist die monatlichen Mietzahlungen nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis anrechnet oder aber die monatliche Mietzahlung deutlich höher ansetzt als vergleichbare Mieten.

Zu beachten ist auch, dass vom Käufer/Mieter die Grunderwerbssteuer nach notarieller Beurkundung gezahlt werden muss. Es sei denn, es handelt sich um einen Mietkaufvertrag, der lediglich eine Kaufoption beinhaltet. Dann würde die Steuer erst dann fällig, wenn der Mietkäufer auch die Option zum Kauf ausübt.

Risiken und Chancen

Die Chancen beim Mietkauf sind:

• Chance auf Immobilienerwerb ohne Bankprüfung – auch bei schlechterer Bonität
• Möglichkeit, flexibel Probe zu wohnen und dann zu entscheiden, ob man das Objekt tatsächlich kauft (bei Kaufoption im Mietkaufvertrag)
• Zinsunabhängige Raten
• Vertragsrechte lassen sich an Dritte übertragen
• Die festgesetzte monatliche Mietzahlung bleibt im Regelfall stabil, wenn keine Erhöhungen im Mietkaufvertrag festgelegt werden.

Allerdings sollte man auch die Risiken beim Mietkauf berücksichtigen:

• Meist nur wenige und damit oft teurere Objekte für Mietkauf am Markt
• Bei Insolvenz des Verkäufers könnte das eingesetzte Geld verloren gehen
• Bei Zahlungsproblemen des Käufers könnten die eingezahlten Raten verloren gehen. Raten und Immobilie sind dann ggf. weg
• Modernisierungs- und Sanierungskosten werden häufig auf den Mietkäufer abgewälzt, das könnte zum Kostenrisiko werden.
• Für Mietkäufer fallen die meisten staatlichen Förderungen weg
• Die monatliche Rate ist oft höher als bei klassischer Bankfinanzierung oder reiner Miete

Ob Mietkauf oder Bank-Finanzierung: Bei Immobilien ist die Lage ganz entscheidend

Eigentumsübertragung

Beim Mietkauf geht das juristische Eigentum zumeist erst mit Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Käufer, bzw. Mieter über. Das wirtschaftliche Eigentum erwirbt der Käufer bei den meisten Gestaltungen mit Abschluss des Mietvertrags. Das ist wesentlich, das mit dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums auch die Kosten für Verwaltung und Instandsetzung auf den Mieter/Käufer übergehen. Bei einem Mietkaufmodell, welches lediglich eine Kaufoption beinhaltet, sind diese gezahlten Kosten bei späterer Entscheidung für einen Nichtkauf verloren.

Bei einer Finanzierung wird der Käufer mit Zahlung des (ggf. finanzierten Kaufpreises) und dann folgender Eintragung im Grundbuch Eigentümer der gekauften Immobilie, hat aber bis zur vollständigen Rückzahlung ggf. Belastungen durch eine Bank im Grundbuch, die verhindern, dass die Immobilie wieder verkauft wird, ohne die Bankfinanzierung auch zu tilgen.