IB Immobilienn – Einfamilienhaus
Einfamilienhaus bauen
Wissen rund um den Neubau
Wer ein Einfamilienhaus bauen möchte, hat das vielleicht größte Projekt seines Lebens vor sich. Hier kann man viel richtig – aber auch viel falsch machen. Damit der Neubau des Einfamilienhauses auch wirklich gelingt, ist es wichtig, sich vorab so viel wie möglich an Wissen anzueignen. Hierbei helfen wir Ihnen gerne.
Das eigene Haus stellt den Mittelpunkt des Lebens für die Familie dar. Auch im Alter kann ein Einfamilienhaus wegen des mietfreien Wohnens ein wichtiges Element zur Wohlstandssicherung sein. Es ist das „Zuhause“ für die Familie und mehrere Generation, über Jahrzehnte hinweg. Damit das neue Haus auch ein schönes „Zuhause“ wird, gibt es beim Neubau eines Einfamilienhauses viele Punkte zu bedenken.
Was der Volksmund als Weisheit formuliert, das gilt auch für den Bau eines Hauses. Dabei sind viele unterschiedliche Phasen vor und während dem Bau eines Hauses zu planen.
- Planungsphase beim Bau eines Einfamilienhauses
- Design und Architektur
- Bauunternehmen und Handwerker: Was ist wichtig bei der Auswahl?
- Materialien und Bauweisen
- Kosten und Finanzierung
- Bauablauf und Projektmanagement
- Innenausbau und Gestaltung
- Außenanlagen und Gartengestaltung
- Was ist nach dem Einzug zu beachten?
Planungsphase beim Bau eines Einfamilienhauses
Grundstückskauf und Finanzierung
Man kann am Haus alles ändern, vom Dach über die Fenster bis zur Garage. Was man nicht ändern kann, ist die Lage. Daher sollte man bei der Auswahl des Grundstücks sorgfältig vorgehen und genau überlegen, ob der ins Auge gefasste Standort für das Eigenheim alle Wünsche erfüllt:
- Stimmt die Umgebung (Mikrolage und Makrolage)?
- Erreiche ich Ärzte, Supermärkte, Schulen, Kulturangebote in annehmbarer Zeit?
- Gibt es Emissionen aus der Umgebung (Lärm, Abgabe, etc.) durch Industriebtriebe, Verkehr, Schulen, o.ä.
- Ist die Lage auch im Alter noch optimal? Erreiche ich ggf. Ärzte und Supermärkte zu Fuß oder per ÖPNV?
- Wer wohnt im näheren Umfeld? Wie ist die Bevölkerungsstruktur in der Umgebung?
- Kann ich und darf ich auf dem Grundstück ein Haus so bauen, wie ich es mir vorstelle? Ist z.B. die gewünschte Geschosszahl zulässig? Muss ich Parkplätze nachweisen? Ist die gewünschte Dachform erlaubt?
Bevor man das Grundstück kauft und das Einfamilienhaus bauen kann, sollte man die Finanzierung planen und mit einem Finanzfachmann oder Immobilienfachmann durchgehen, wieviel Immobilie man sich überhaupt leisten kann. Das ist entscheidend abhängig vom:
- Eingesetzten Eigenkapital
- Laufenden Einkommen
- Vermögenshintergrund
- Stellbaren Sicherheiten (z.B. Hypotheken)
Wer 20 bis 30% Eigenkapital bei der Finanzierung aufbringen kann, hat meist gute Karten, wenn es an die Planung der Finanzierung geht. Je nach Einkommens- und Vermögenssituationen kann dieser Wert aber auch nach oben oder unten abweichen. Hier ist eine gute Beratung eines Finanzfachmanns förderlich. Eine Immobilienfinanzierung darf „anstrengend“ in der Anfangsphase sein, – man sollte sich jedoch nicht übernehmen und stets Reserven einplanen. Im Laufe der Planung einer Immobilie kommen im Regelfall immer noch Sonderwünsche zur ursprünglichen Planung hinzu, die Geld kosten. Dafür sollte ein Puffer eingeplant werden.
Auswahl des richtigen Architekten/Planers zum Neubau des Einfamilienhauses
Ein Einfamilienhaus zu bauen, welches individuell Ihre Wünsche zum Traumhaus umsetzt, ist ein sehr komplexes Projekt, was eine sorgfältige Planung erfordert, weil es nichts von der Stange ist. Daher sollte man damit einen Profi wie z.B. einen Architekten beauftragen.
Einen guten Architekten/Hausplaner erkennt man an Folgendem:
- Der Architekt besichtigt mit Ihnen das beabsichtigte Grundstück
- Er nimmt sich ausreichend Zeit für Sie
- Er hat sich angeschaut, wie Sie jetzt wohnen
- Er hat detailliert nach den benötigten Räumen und Anforderungen gefragt und diese in ein Konzept eingearbeitet
- Er kann Referenzen vorweisen und hat Erfahrung im Hausbau
- Er legt eine schlüssige Baukostenkalkulation vor und kann lückenlose Leistungsverzeichnisse für Ausschreibungen erstellen
Einen guten Architekten erkennt man nicht am niedrigen Honorar. Das Investment in einen guten Architekten kostet zwar Geld, aber ist im Endeffekt billiger als später teure Fehler aufgrund schlechter Planung zu machen.
Eine gute Planung ist beim Einfamilienhaus die halbe Miete.
Träumen Sie von einem eigenen Einfamilienhaus, das perfekt zu Ihren Bedürfnissen passt?
Der Weg von der ersten Idee bis zum Einzug in Ihr Traumhaus kann komplex und herausfordernd sein. Doch keine Sorge, Sie müssen diesen Weg nicht alleine gehen. Unser umfassender Hausbauassistent begleitet Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der Planung bis zur Realisierung.
Behördliche Genehmigungen und rechtliche Aspekte
Kein Hausbau ohne Baugenehmigung. Wer sich durch einen Architekten oder Immobilienfachmann beim Bau begleiten lässt, bekommt die Antragstellung durch diese Fachleute abgenommen. Die Vorschriften für den Erhalt einer Baugenehmigung sind geregelt in zwei wesentlichen Rechtsquellen:
- Baugesetzbuch
- Landesbauordnungen, die es in jedem Bundesland individuell gibt. Die Landesbauordnung NRW weicht ab z.B. von der Landesbauordnung in Baden-Württemberg
Auch andere rechtliche Aspekte sind bei der Planung eines Einfamilienhauses zu berücksichtigen:
- Unbedingt in das Grundbuch Einsicht nehmen, um mögliche Belastungen festzustellen und Eigentümerangaben zu überprüfen
- Unbedingt den Bebauungsplan einsehen, um die Zulässigkeit von Bauvorhaben zutreffend einschätzen zu können. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, muss der Bau an die bestehende Bebauung im Umfeld angepasst werden (§ 34 Baugesetzbuch).
Rechtliche Streitigkeiten beim Bau gibt es häufig zu:
- Überbaurechten
- Grenzabständen von Bäumen oder Gebäuden
- Abstandsflächen
- Entwässerungseinrichtungen
Um das zu vermeiden, ist es im Vorfeld wichtig, in das Grundbuch zu schauen und ggf. auch mit Nachbarn zu sprechen.
Vor dem Antrag auf eine Baugenehmigung stellt der Architekt meist eine sogenannte Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde, um zu klären, ob ein geplanter Bau im Grunde so möglich ist. Die Bauvoranfrage wird auch „Antrag auf Bauvorbescheid“ genannt. Auf die Bauvoranfrage hin erfährt man z.B. von der Gemeinde oder Baubehörde, ob z.B. Vorgaben im Bebauungsplan existieren oder ein spezielles Baurecht zur Anwendung kommt.
Bedeutung einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Planung
Wer ein Haus für die Familien bauen möchte, sollte nachhaltig und zukunftsorientiert planen. Das Haus soll schließlich nicht nur die nächsten 2-3 Jahre als Zuhause dienen, sondern ggf. auch im Alter noch als Ruhesitz sinnvoll nutzbar sein. Aber nicht nur hinsichtlich des Alters sollte vorausschauend geplant werden, sondern auch hinsichtlich des Klimawandels sollte man auf moderne und nachhaltige Technik setzen. Aus heutiger Sicht sind z.B. Heizsysteme mit herkömmlicher Öl- oder Erdgasheizung nicht mehr zeitgemäß und führen aufgrund steigender Energiekosten zu hohen monatlichen Belastungen bei der Hausnutzung. Daher sollte man bei der Planung moderne Techniken einbeziehen, wie z.B. Wärmepumpen und Photovoltaik. Damit ist man hinsichtlich des Klimawandels auf der sicheren Seite und schützt sich vor zu hohen Energiekosten.
Design und Architektur bei Einfamilienhaus-Neubau
Je mehr man sich beim Design des Einfamilienhauses austobt, desto teurer wird die Planung um Umsetzung. Jeder Erker und jede Säule kostet im Prinzip mehr Geld, aber macht das Haus auch individueller als einen viereckigen Kasten mit einem Flachdach.
Beliebte Baustile für Einfamilienhäuser
Der beliebteste Baustil für Einfamilienhäuser ist der „moderne Baustil“ mit 2 oder 3 Geschossen und schlichten, definierten geometrischen Formen. Meist in weiß oder in nur einer Farbe gestrichen und mit Edelstahlgeländer versehen. Der Vorteil dieses Baustils: Er ist leicht zu verkaufen und trifft den Geschmack von vielen. Man erhält auch leicht eine Zulassung. Wer hingegen die Akropolis in der Großstadt nachbauen möchte oder ein Alpenchalet in Hamburg, wird häufig auf Schwierigkeiten bei der Baugenehmigung stoßen und hat es auch bei einem späteren Verkauf schwerer, weil die Käuferschicht kleiner ist.
Am beliebtesten sind in Deutschland die folgenden Baustile:
- Moderner Baustil
- Rustikaler, ländlicher Baustil
- Mediterraner Baustil
- Historisch/Historisierender Baustil
- Futuristischer Baustil
Funktionales Design: Raumplanung und Ausstattung
Für die Raumplanung benutzen Architekten heute moderne Software, die eine Visualisierung der Räume bereits am PC schnell ersichtlich macht. Hier kann man Änderungswünsche auch schnell deutlich machen. Jede Raumplanung beginnt mit der Bedarfsanalyse: Welche Räume braucht man für welchen Zweck und welche Anforderungen sollen sie erfüllen. Dabei soll jedes Zimmer in der Raumplanung so geplant werden, dass es seinen Zweck optimal erfüllt. Das gilt für:
- Raumplanung für die Küche
- Raumplanung für das Wohnzimmer
- Raumplanung für Badezimmer
- Raumplanung für Schlafzimmer
Der Raumplaner muss wissen, welches Zimmer welche Funktionen erfüllen soll und wird meist zuerst ein funktionales Design entwerfen. Ein Design, welches die gewünschten Funktionen optimal erfüllt, aber ggf. auf zusätzliche – kostenintensive – Schnörkel verzichtet.
Wichtig ist die korrekte Einplanung benötigter Stauräume für alle Zimmer.
Die Ausstattung der Räume richtet sich im Regelfall nach der Größe der Geldbörse des Bauherren – daran orientiert sich auch, ob man ein Badezimmer oder eine Badelandschaft plant und ob es eine Küchenzeile gibt oder eine Kücheninsel mit futuristischer Dunstabzugshaube als Designelement. Die Ausstattung sollte sich harmonisch in die vorhandenen Räume integrieren. Eine hochwertige Ausstattung (z.B. bei Sanitärelementen) macht dem Besitzer häufig lange Freude und erfordert weniger schnell einen Austausch.
Ein Einfamilienhaus als Fertighaus ist meist schnell errichtet
Energieeffizienz und ökologisches Bauen: Einfamilienhaus richtig bauen!
Wer bereits bei der Planung auf Energieeffizienz achtet, hat später nicht nur ein klimafreundliches Wohngebäude, sondern hat ggf. auch Anspruch auf besondere staatliche Förderungen oder Förderung durch die Länder.
Besonders klimafreundliche und ökologische Häuser:
- erreichen den Baustandard Effizienzhaus 40
- werden nicht mit Gas, Öl oder Biomasse beheizt
- erfüllen die Anforderungen des Qualitätssiegels QNB („nachhaltiges Gebäude“)
Zwar kostet Planung und Bauen eines besonders klimafreundliches Hauses am Anfang mehr Geld, dafür gilt es als besonders zukunftssicher, ist leichter zu verkaufen und erfreut während der Nutzung durch niedrige Energiekosten. In Zeiten ständig steigender Energiekosten ein nicht zu unterschätzender Vorteil.
Beim ökologischen Bauen werden auch die Baumaterialien nach ökologischen Standards ausgesucht.
Integration von Smart Home Technologien
Wer heute neu baut, integriert i.d.R. auch Smart Home Technologien in den Neubau des Einfamilienhauses. Damit kann man nicht nur am Smartphone sehen, sehen, wenn sich ein Einbrecher im Haus zu schaffen macht, sondern auch am Handy ablesen, wieviel Strom die Photovoltaikanlage gerade auf dem Dach produziert oder z.B. auch auf der Rückfahrt aus dem Urlaub schon am Handy die Fußbodenheizung wieder einschalten, damit es warm im Haus hat, wenn man ankommt.
Smart Home bedeutet aber viel mehr Möglichkeiten, z.B.:
- Vernetzung von Lichtsteuerung, Beschattung, Sicherheit, Lüftung und Heizung
- Mitwandernder Sound, wenn man sich von einem Raum zum nächsten bewegt
- Steuerung von Türkommunikation
- Steuerung der Wassertemperatur über Sprachsteuerung
- Automatische Energiespareinrichtungen
- Mögliche Alarmierung, wenn bestimmte Nutzungen nicht eingetreten sind (Wenn Oma den Kühlschrank bis 12 Uhr nicht öffnet, werden die Kinder informiert)
- Steuerung Raumluftqualität
Dies ist nur eine Auswahl möglicher Anwendungen.
Bauunternehmen und Handwerker für das neue Haus
Auswahlkriterien für Bauunternehmer und Handwerker
Im Gegensatz zum Einfamilien-Fertighaus kommt es beim herkömmlichen Einfamilienhaus Neubau ganz entscheidend auf die richtige Auswahl der Handwerker und Bauunternehmer an. Der sicherste Tipp für gute Bauunternehmen und Handwerker kommt meist von erfahrenen Architekten, weil diese oft jahrelange Erfahrungen mit Unternehmen und Handwerkern unterschiedlicher Gewerke haben und aus praktischer Erfahrung wissen, wer gut und zuverlässig arbeitet.
Ansonsten helfen bei der Auswahl der richtigen Bauunternehmen und Handwerker:
- Rezensionen in Suchmaschinen wie Google / Bewertungen im Internet
- Vorhandener Meisterbrief
- Langjährige Erfahrung
- Nennung von Referenzobjekten
- Rückfragen bei der Handwerkskammer
Gute Handwerker haben oft volle Auftragsbücher und können nicht kurzfristig Arbeiten ausführen. Eine gute Vorausplanung ist also erforderlich.
Koordination zwischen den verschiedenen Gewerken
Ganz entscheidend für eine kurze Bauzeit und damit niedrige Baukosten ist die richtige Abstimmung zwischen den verschiedenen Gewerken: Es kann erst tapeziert werden, wenn der Elektriker die Leitungen verlegt hat, und die Fliesen können im Bad erst verlegt werden, wenn der Estrich gegossen ist. Damit alles reibungslos funktioniert, braucht es eine gute Bauplanung eines Profis, der genau weiß, für welches Gewerk wieviel Zeit einzuplanen ist und so dafür sorgt, dass ein Zahnrad in das andere greift. Meist übernimmt ein Architekt die Bauplanung und Bauaufsicht. Ein ebenso nervenaufreibender wie anstrengender Job, der viel Erfahrung und Wissen benötigt.
Ob Einfamilienhaus Fertigbau oder Individualbau: Qualitätssicherung während der Bauphase ist wichtig
Egal, ob man ein Fertighaus bauen lässt oder Stein auf Stein ein Einfamilienhaus erstellt: Die Qualitätssicherung auf der Baustelle ist während der Bauphase wichtig.
Dies betrifft den Kellerbau genauso wie die Errichtung der Außenfassade oder das Aufsetzen des Dachstuhls. Kleine handwerkliche Fehler oder der Verstoß gegen Bauvorschriften können später zu teuren Konsequenzen wie z.B. feuchten Kellern oder Wänden oder gar Rissen führen. Bauarbeiter neigen manchmal dazu, Schnelligkeit vor Genauigkeit zu wählen oder wollen manchmal schnell, schnell Feierabend machen.
Damit dies nicht zu teuren Folgen führt, ist eine ständige, begleitende Qualitätssicherung auf der Baustelle wichtig.
In 2 Minuten zum Traumhaus: Online-Konfigurator inklusive Grundstücksuche 👇
Materialien und Bauweisen: Vom Einfamilien-Fertighaus bis zum konventionellen Bauen eines Einfamilienhauses
Das in Deutschland meistgebaute Haus ist meist das konventionell erstellte Massivhaus, bei dem langwierig Stein auf Stein gebaut wird. Das Haus wird in der Regel komplett vor Ort erstellt. Massivhäuser können nicht nur Stein auf Stein gebaut werden, sondern z.B. auch durch Beton, Stahlbeton oder Spannbeton erstellt werden. Meistens werden Steine aus Kalksandstein und Ziegel verwendet – oder auch Beton-Steine, um solche Häuser zu errichten.
Übersicht über gängige Baumaterialien und ihre Eigenschaften
Bei den Baumaterialien kommen bestimmte Baumaterialien immer wieder zum Einsatz:
- Beton: speichert die Wärme gut und dämmt auch den Schall. Als kritisch wird der hohe CO2-Ausstoß gesehen und der Sandverbrauch. Gut sind jedoch die hohe Belastbarkeit und die gute Einsetzbarkeit im Brandschutz
- Holz: Holz hat eine gute Wärmeleitfähigkeit und auch gute Schalldämmeigenschaften, aber es arbeitet und ist ein gefundenes Fressen für Holzfeinde wie z.B. Holzwürmer. Als nachwachsender Rohstoff speichert Holz das Kohlendioxid. Wer Holz aus der Region einsetzt, handelt klimafreundlicher als beim Einsatz von Tropenholz
- Kunststoffe: wegen des geringen Gewichts vielseitig anwendbar, verbraucht aber fossile Rohstoffe, wenn die Quelle nicht Recycling ist. Wird wegen isolierender Eigenschaften und der Beständigkeit gerne eingesetzt
- Porenbeton: Leichtes Material mit guten Wärmedämmeigenschaften, aber nur geringem Schallschutz. Nimmt auch schnell Feuchtigkeit/Wasser auf.
- Erde/Lehm: Kann meist lokal gewonnen werden, verursacht wenige CO2-Emissionen, braucht aber lange zum Trocknen. Findet daher im Wesentlichen im Denkmalschutz, z.B. bei Fachwerkhäusern Anwendung.
- Ziegel: gebrannter Ton in Formsteinen, die eine hohe Dämmwirkung haben und druckbeständig sind
- Kalksandstein: Sehr schwer, dafür druckbeständig und gut schalldämmend, werden aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt
Verschiedene Bauweisen: Vor- und Nachteile
Beim Einfamilienhaus-Neubau trifft man aber häufig auch auf das Einfamilienhaus „Fertigbau“ oder das Fertighaus:
Fertighaus-Einfamilien – was ist das?
Unter einem Einfamilien-Fertighaus versteht man ein Haus, welches in wesentlichen Teilen an einem anderen Ort als dem Aufbauort vormontiert wurde. Dabei können die Außenwände nicht nur auf fertig vorgegossenen Betonteilen bestehen, sondern z.B. auch vorgemauerte Elemente enthalten. Fertighäuser haben entscheidende Vorteile:
- Durch Vorfertigungen nur kurze Bauzeit erforderlich
- Können in Musterhaus-Parks meist vorbesichtigt werden
- Fixpreisgarantie
- Gut planbare Bauzeiten
Beim Einfamilien-Fertighaus gibt es entscheidende Unterschiede, was den Vorfertigungsgrad angeht, teilweise kann man im Fertighausbereich schon ein Einfamilienhaus schlüsselfertig kaufen – inkl. Inneneinrichtung wie Küche und Bad.
Einfamilienhaus in Leichtbauweise bauen
Immer beliebter werden für Einfamilienhaus-Nutzung auch Häuser in Leichtbauweise. Diese bestehen oft aus tragenden Holz-Ständerkonstruktionen, die dennoch gut gedämmt werden können. Im Innenbereich typisch sind Gipsplatten. Man gewinnt Platz durch geringe Wanddicken und darf sich über gute Dämmwerte freuen. Achten soll man im Innenbereich allerdings auf gute Schallisolierung zwischen den Räumen.
Passivhäuser oder Niedrigenergiehäuser
Für Passivhäuser oder Niedrigenergiehäuser sind bestimmte Bauformen nicht vorgeschrieben, aber diese Häuser werden so konstruiert, dass man die Energie aus der Sonnenstrahlung und Sonnenwärme optimal nutzt und auch Energie aus Geräten, Abwasser oder von Personen wieder einer Nutzung zuführt. Durch besonders konstruierte Lüftungsanlagen kann hier die benötigte Fremdenergie, die zugeführt werden muss, auf ein Minimum oder gar Null reduziert werden.
KfW-Effizienzhaus
Die KfW (früher: „Kreditanstalt für Wiederaufbau“) hat bestimmte Energiestandards aufgestellt, bei deren Einhaltung man bestimmte Förderungen erhalten kann, wie z.B. vergünstigte Kredite oder Zuschüsse. Dabei unterscheidet man z.B. nach:
- KfW-Effizienzhaus 70 (seit 2016)
- KfW-Effizienzhaus 55
- KfW-Effizienzhaus 40
- KfW-Effizienzhaus 40 plus
Häuser aus Holz: Vorteile und Nachteile
Bei dem Wunsch nach Nachhaltigkeit beim Bau eines Einfamilienhauses kommt immer wieder das Holzhaus ins Spiel. Holzhäuser haben viele Vorteile:
- Trotz dünner Wände sind gute Isolationswerte möglich – weniger Energie zum Heizen notwendig
- Holz gilt als nachhaltig, weil nachwachsend und lebendig
- CO2-Bilanz gilt als gut, wenn Holz aus der Region verwendet wird
- Holzhäuser sind preiswert zu bauen
- Bauten aus Holz können wegen der guten Verarbeitbarkeit von Holz flexibel gebaut und geplant werden. Auch auf schwierigem Boden oder Gelände gut verarbeitbar
Wer aus Holz baut, sollte sich jedoch auch der Nachteile bewusst sein:
- Holz hat natürliche Feinde, z.B. den Holzwurm
- Holz arbeitet, besonders z.B. im Winter oder bei Regen – das erfordert sorgfältige Planung
- Höhere Instandhaltungskosten durch regelmäßige Holzbehandlung, wie z.B. Lackierung o.ä.
- Erfordert spezielle Planung, um dem arbeitenden Holz Platz einzuräumen
Einfluss der Materialwahl auf Kosten und Bauzeit
Die Wahl des Baumaterials hat entscheidenden Einfluss auf die Kosten und die Bauzeit:
- Das Bauen eines Massivhauses Stein auf Stein dauert am längsten und kostet auch am meisten
- Holzhäuser sind schnell gebaut und kostengünstig
- Bauen mit Betonfertigteilen geht schnell und ist preiswerter als Stein auf Stein zu mauern
- Am schnellsten ist ein Fertighaus errichtet, was an einem anderen Ort als dem Baugrundstück vorgefertigt wird und auf der Baustelle nur „endmontiert“ wird. Fertighäuser sind im Regelfall wegen des standardisierten Baus auch deutlich preiswerter als Stein auf Stein gebaute Massivhäuser
Kosten und Finanzierung beim Bau eines Einfamilienhauses
Detaillierte Aufstellung der Baukosten
Wer ein Einfamilienhaus als Neubau bauen möchte, sollte sich vorher genau ein Bild über die Baukosten machen. Welche Kosten für den Bau eines Hauses detailliert anfallen, ist in Deutschland mit einer DIN-Vorschrift geregelt, der DIN 276.
Die folgenden Baukosten sollte man auf jeden Fall berücksichtigen:
- Grundstückskosten
- Planungskosten
- Kosten der Baustelle
- Baukosten für die Rohbauerstellung
- Baukosten für den Innenausbau
- Baukosten für Außenanlagen
- Kosten für erforderliche Versicherungen während der Bauphase
- Kosten der Finanzierung
Besonders die Kaufnebenkosten sollte man nicht vernachlässigen, z.B.:
- Maklergebühren (häufig zischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises)
- Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises)
- Kosten Grundbucheintrag und Notar (ca. 0,8% bis 1,5% des Kaufpreises)
Finanzierungsmodelle und staatliche Förderungen
Klassischerweise wird der Neubau eines Einfamilienhauses oder auch das Kaufen eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses zu einem kleinen Teil aus vorhandenem Eigenkapital und einen größeren Teil einer Fremdfinanzierung dargestellt. Häufig wird 20 bis 30% Eigenkapital eingesetzt.
Das Fremdkapital kommt z.B. von:
- Der eigenen Hausbank aus Immobilienkredit
- Von einer Hypothekenbank als Hypothekendarlehen
- Von einer Bausparkasse als Bausparlehen
- Einer staatlichen Fördermaßnahme oder einer Landesfördermaßnahme. Am häufigsten dabei sind KfW-Darlehen (früher: Kreditanstalt für Wiederaufbau)
Dabei gibt es besondere Förderungen, wenn man bestimmte Bedingungen einhält, z.B. hinsichtlich der Energieeffizienz eines Hauses. Dann sind Zuschüsse und besonders günstige Darlehenskonditionen möglich.
Tipps zur Kostenoptimierung ohne Qualitätsverlust
Wer Kosten bei der Anschaffung eines Einfamilienhauses sparen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten:
- Einfamilienhaus im Fertigbau erstellen lassen – statt Stein auf Stein
- Eigenleistungen durch sich selbst oder Freunde erbringen, bzw. erbringen lassen. Das macht nur Sinn, wenn man sich auch auf die Gewerke versteht
- Erstellungszeitpunkt bestimmter Gewerke zeitlich auf später verschieben, z.B. Außenanlagen oder Garage
- Holzhaus statt Steinhaus bauen
- Einfamilienhaus schlüsselfertig kaufen – von Profis, die ein gleiches oder ähnliches Haus schon öfter gebaut haben
- Staatliche Fördermöglichkeiten optimal nutzen – durch Einschaltung eines Immobilienfachmannes
- Angebote gründlich vergleichen
- Finanzierungskonditionen drücken
- „Eigenkapital“ von Verwandten oder Bekannten besorgen, bzw. Fremdkapital nutzen
Bauablauf und Projektmanagement, wenn es kein Einfamilienhaus-Fertigbau ist
Wer nicht gerade ein Fertighaus von der Stange kauft oder das Einfamilienhaus schlüsselfertig kauft, wird ein gutes Projektmanagement benötigen, damit alle Gewerke reibungslos ineinandergreifen.
Zeitplanung und Meilensteine beim Hausbau
Wer ein Haus bauen möchte, wird dies regelmäßig in bestimmten Schritten tun. Häufig findet sich folgende Reihenfolge:
- Grundstück suchen und finden – dauert mehrere Monate
- Finanzierung klären – max. 1 Monat
- Sich für Haustyp entscheiden und einen Baupartner/Bauplaner finden – 1 Monat
- Planungsunterlagen erstellen und Bauantrag (ggf. nach Bauvoranfrage) stellen – 1 Monat-3 Monate
- Baustelle einrichten und Bau beginnen (i.d.R. Ausheben Keller und Bodenplatte gießen) 1 -2 Monate
- Rohbauerstellung 1 – 1,5 Monate
- Richtfest feiern – 1 Tag
- Innenausbau erledigen – 2-3 Monate
- Bauabnahme, ggf. mit Bausachverständigen – 1-3 Tage
- Einzug
- Fertigstellung Außenanlage – wenn nicht zwischen (8) und (9) – je nach Aufwand 1-3 Wochen
Wie geht man mit Verzögerungen und unvorhergesehenen Ereignissen beim Hausbau um?
Beim Hausbau sollte man immer zwei Puffer einbauen, weil es immer anders kommt, als man denkt:
- Einen zeitlichen Puffer
- Einen finanziellen Puffer
Die Möglichkeiten, warum es zu Verzögerungen oder Verteuerungen kommt, sind mannigfaltig und kommen in der Praxis immer wieder vor:
- Handwerker werden krank oder insolvent
- Probleme auf der Baustelle tauchen auf, z.B. Stoßen auf nicht eingezeichnete Leitungen oder archäologisch interessante Funde
- Schlechte Planung
- Fehlleistungen von Handwerkern, die korrigiert werden müssen
- Während der Bauphase erste geäußerte Wünsche nach Mehrausstattung oder Besser-Ausstattung der Immobilie
Daher sollte man von Anfang an einen finanziellen Puffer einbauen und nicht zu früh eine alte Immobilie kündigen oder verkaufen, sondern erst, wenn man absehen kann, dass der Neubau auch wirklich fertig wird.
Grundsätzlich sollte man Ruhe bewahren und davon ausgehen, dass sich irgendwas verteuert oder verzögert. Durch den Einsatz eines professionellen Planers und gute Verträge lassen sich Risiken aber weitgehend minimieren.
Abschlussarbeiten und Abnahme des Hauses
Am Ende des Baus steht die Abnahme des Baus, bei der in einem Protokoll die noch vorzunehmenden Endarbeiten und Korrekturen festgehalten werden. Erst wenn diese Abschlussarbeiten vollständig vorgenommen worden sind, fließt der komplette Kaufbetrag. Bei der Abnahme sollte man einen Bausachverständigen dabeihaben – auch wenn es Geld kostet -, damit dieser jeglichen Fehler findet und dokumentiert.
🔍 Grundstückssuchmaschine | 🏡 Hausvariantenauswahl | 💰 Preiskalkulator
Entdecken Sie mit unserer fortschrittlichen Grundstücksfinder-Plattform eine Vielzahl exklusiver Grundstücke. Stöbern Sie außerdem durch unseren Katalog verschiedener Hausmodelle und verwenden Sie unseren umfassenden Kostenrechner, der für Sie den Gesamtpreis Ihres Traumhauses inklusive aller Zusatzkosten ermittelt. Profitieren Sie von unseren individuellen Preislösungen und Finanzierungsoptionen – Ihr Weg zum Eigenheim ist nur wenige Klicks entfernt. Wir machen den Hausbau von Anfang bis Ende leicht.
Innenausbau und Gestaltung beim Einfamilienhaus
Individuelle Gestaltung von Innenräumen
Durch individuelle Gestaltung kann man dem neugebauten Haus auch im Innern seinen individuellen Stempel aufdrücken.
Im Innenraum kann man seiner Fantasie freien Lauf lassen und individuelle Wünsche umsetzen, z.B. hinsichtlich:
- Bodenbelägen
- Wandverkleidungen
- Beleuchtungselementen
- Heizsystemen
- Sanitärobjekten
- Küchenplanung
- Wohnraumanordnung
- Türen
Bei der Wahl hochwertiger Materialien entstehen häufig Mehrkosten.
Auswahl von Bodenbelägen, Wandfarben und Beleuchtung
Besonders kreativ kann man sein bei der Wahl der Bodenbeläge. Hier werden häufig gewählt:
- Parkett
- Laminat
- Fliesen
- Teppichböden
Man sollte darauf achten, dass sich die gewählten Bodenbeläge auch mit dem Heizsystem vertragen. Nicht jeder Bodenbelag ist z.B. auch für Fußbodenheizung geeignet, hier sollte man sich beraten lassen.
Die früher häufige Raufaser als Tapete mit einem Anstrich in weiß hat häufig ausgedient und es werden andere Wandfarben oder Wandverkleidungen gewählt, um seinem individuellen Stil Ausdruck zu verleihen.
Bei der Beleuchtung kann man wählen zwischen direkter und indirekter Beleuchtung. Häufig werden energiesparende Leuchtsysteme verbaut, die in Smart-Home-Systeme integriert werden.
Küchen- und Badplanung für das Einfamilienhaus
Ob Fertighaus, schlüsselfertiges Einfamilienhaus oder ein klassischer Neubau eines Hauses: Bei der Küchen- und Badplanung kann man einen Großteil des Geldes, welches für den Innenausbau gedacht ist, verwenden.
Hochwertiger Bäder und Küchen können schnell Zehntausende Euros kosten. Schließlich will man sich etwas besonderes leisten und Bad und Küche sollen einen möglichst Jahrzehnte begleiten.
Am besten lässt man sich dabei professionell beraten und Küchen mit 3D-Technik am Bildschirm vorführen.
Außenanlagen und Gartengestaltung für Einfamilien-Fertighaus
Nicht nur beim Fertighaus, sondern auch bei frei geplanten Einfamilienhäusern kann man den Garten und die Außenanlagen meist weitgehend frei planen. Berücksichtigen muss man die Vorschriften der Gemeinde und des Bundeslandes, z.B. hinsichtlich Zäunen oder Grundstücksgrenzen. Am besten schaut man vorher, was in der Nachbarschaft üblich ist: Haben die Nachbarn alle einen Zaun oder eine Hecke zum nächsten Grundstück, dann sollte man sich daran orientieren.
Ob man im eigenen Garten jedoch ein Wiesengrundstück, ein Gemüsebeet oder eine Baumplantage anlegt, ist – bei Einhaltung von Abstandsregeln – ganz nach eigenem Geschmack möglich.
Außenanlagen verschlingen Geld, können aber auch zu einem späteren Zeitpunkt fertiggestellt werden. Aber niemand will dauerhaft auf ein Lehmgrundstück schauen, das sollte man sich klar machen.
Gestaltung von Terrasse, Garten und Einfahrt
Häufig wird die Terrasse mit Fliesen oder einer Holzveranda versehen, hier sind jeweils die Entwässerungen zu berücksichtigen und ein Gefälle vom Haus weg einzuplanen. Für den Garten wird häufig eine relativ große Rasen und ggf. Spielfläche für Kinder vorgesehen. Möglich sind aber auch Anlage von Teichen, Beeten oder Bäumen.
Auswahl geeigneter Pflanzen und Materialien
Bei Bepflanzungen sollte man berücksichtigen, dass viele Pflanzen auch deutlich größer werden, vor allen Dingen Bäume. Um sich kein Problem heranzuzüchten, was später gefällt werden muss, sollte man dies bei der Gartengestaltung gleich berücksichtigen.
Viele greifen auf Kombinationen von Rasen, Hecke und Blumenbeet zurück. Auch kleine Teiche können eine Abwechslung darstellen. Man sollte dann aber einkalkulieren, dass sich darin auch Frösche wohlfühlen können, die nächtliche Konzerte geben.
Bei der Auswahl von Materialien für den Garten und die Terrasse sollte man auf die Witterungsbeständigkeit und den Pflegeaufwand achten. In der Praxis hat später ggf. niemand Lust, eine Holzterrasse alle 2 Jahre zu lasieren.
Integration von Außenanlagen in das Gesamtkonzept
Die Außenanlagen sollten in das Gesamtkonzept passen. Und auch zur Nachbarschaft, damit man nicht gleich im Streit in das neue Haus einziehen muss.
Nach dem Einzug: Was gilt es zu beachten?
Wartung und Pflege des Einfamilienhauses
Auch das schönste Einfamilienhaus muss gepflegt werden. In bestimmten Zyklen muss eventuell:
- Der Außenanstrich erneuert werden
- Dachrinnen von Laub befreit werden
- Fenster oder Türrahmen gepflegt oder gestrichen werden – je nach Material
- Bodenbeläge gepflegt werden
- Heizungssysteme gewartet werden
- Schornsteine durch Schornsteinfeger geputzt und geprüft werden
- Anlagen wie Solaranlagen, Wärmepumpen überprüft und gewartet werden
- Bepflanzung gepflegt werden – Unkraut gezogen werden
Nachhaltiger Betrieb und Energiekostenoptimierung
Wer nachhaltig baut, kann seine Energiekosten optimieren und Wärme aus Wärmepumpen beziehen, Strom und warmes Wasser aus Solar-, bzw. Photovoltaikelementen beziehen. Durch effiziente Lüftungssysteme können heute Niedrigenergie oder sogar Null- und Plus-Energiehäuser gebaut werden, die keine Kosten mehr für Öl und Gas verursachen. Der Staat fördert zudem die Anschaffung und Finanzierung.
Möglichkeiten der Wertsteigerung und Optimierung
Um den Wert einer Immobilien zu steigern, bietet es sich an:
- Energieeffizient zu bauen und moderne Heizsysteme zu integrieren, die geringe laufende Kosten verursachen
- Hochwertige Sanitärobjekte zu verbauen
- Eine hochwertige Einbauküche installieren zu lassen
- Das Haus durch Stromtankstelle für E-Autos zukunftsfähig zu gestalten
FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema „Einfamilienhaus Neubau“
Wieviel Eigenkapital sollte man für ein Einfamilienhaus einsetzen?
Es wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital einzusetzen, um die Finanzierung eines Hauses solide zu gestalten. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und kann zu günstigeren Kreditkonditionen führen. Zudem bietet ein höheres Eigenkapitalpolster eine bessere finanzielle Sicherheit und Flexibilität während der gesamten Kreditlaufzeit.
Was ist der Vorteil eines Fertighauses?
Ein wesentlicher Vorteil von Fertighäusern liegt in den planbaren Kosten und der schnellen Fertigstellung. Durch die industrielle Vorfertigung der Bauteile können Bauzeiten verkürzt und Kosten besser kalkuliert werden. Zudem bieten viele Hersteller eine hohe Flexibilität bei der individuellen Gestaltung des Hauses, sodass persönliche Vorstellungen und Anforderungen optimal umgesetzt werden können.
Wie lange sollte man die Zinsen für einen Kredit festschreiben?
In Niedrigzinsphasen ist es empfehlenswert, die Zinsen möglichst lange festzuschreiben, um von den günstigen Konditionen zu profitieren und langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten. Bei steigenden Zinsen hingegen kann es sinnvoller sein, die Zinsbindung eher kurz zu wählen, um flexibel auf mögliche Zinsänderungen reagieren zu können.
Was kostet ein Einfamilienhaus / Fertighaus?
Fertighäuser gibt es bereits ab unter 100.000 Euro, wobei dieser Preis jedoch in der Regel nur den reinen Hausbau ohne Grundstückskosten umfasst. Die Gesamtkosten für ein Fertighaus hängen von verschiedenen Faktoren wie Größe, Ausstattung, Standort und individuellen Anforderungen ab. Es ist ratsam, die Kosten im Voraus sorgfältig zu kalkulieren und alle relevanten Kostenfaktoren zu berücksichtigen.
Sind Fertighäuser hellhörig?
Frühere Fertighäuser waren oft für ihre Hellhörigkeit bekannt, jedoch haben sich die Baustandards in den letzten Jahren deutlich verbessert. Heutzutage sind Innenwände von Fertighäusern in der Regel gut schallisoliert, sodass eine angenehme Wohnatmosphäre gewährleistet ist. Dennoch ist es wichtig, sich vor dem Hausbau über die Qualität und Ausführung der Bauweise zu informieren.
Bis wann ist ein Haus ein Neubau?
Nach den Kriterien der KFW gilt ein Haus bis zu 3 Monate nach seiner Fertigstellung als Neubau. Diese Definition ist wichtig für Förderprogramme und kann sich auf die Finanzierungsoptionen auswirken.
Kann man mit 400.000 Euro ein Einfamilienhaus bauen?
Ja, mit einem Budget von 400.000 Euro ist es möglich, ein Haus zu bauen, insbesondere wenn man die Größe und Ausstattung des Hauses entsprechend anpasst. Es gibt jedoch regionale Unterschiede bei den Baukosten, die berücksichtigt werden müssen.
Was kostet es, ein Einfamilienhaus zu bauen?
Die Kosten für den Bau eines Einfamilienhauses variieren je nach Standort und Ausstattung. In Ost- und Nordostdeutschland inklusive Berlin können die Kosten für ein schlüsselfertiges Haus mit Bodenplatte bei etwa 210.000 bis 220.000 Euro liegen, während sie im Westen und Süden Deutschlands eher zwischen 230.000 und 250.000 Euro liegen.
Was ist das Teuerste am Einfamilienhausbau?
Individuelle Bauteile wie runde Fenster, außergewöhnliche Raumhöhen oder instabiler Baugrund können die Kosten überproportional in die Höhe treiben. Die Anpassung an spezielle architektonische Wünsche oder besondere Geländebedingungen kann daher einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben.
Zusätzliche Ressourcen und Anlaufstellen für Bauherren
Ein guter Ratgeber ist im Regelfall die örtliche Hausbank, wenn man denn eine hat. Nicht vernachlässigen sollte man Immobilienfachleute, die sowohl Erfahrung mit dem Hausbau wie auch mit der Finanzierung haben.
Architekten sind gute Ansprechpartner, wenn es um die Planung eines Hausbaus geht.
Bei der KfW bekommt man erste Informationen für staatliche Fördermöglichkeiten.
Kontakt für weitere Informationen
Hier erhalten Sie weitere Informationen und können auch konkrete Fragen stellen. Fangen Sie heute mit einer konkreten Kontaktaufnahme die Umsetzung ihres Immobilientraums an und kontaktieren Sie uns.
Fazit: Neubau Einfamilienhaus
Auf dem Weg zum Neubau eines Einfamilienhauses ist ein guter Berater Gold wert, da man viel richtig, aber auch viel falsch machen kann. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite vermeiden Sie Fehler und können Sie Ihr Traumhaus genau so umsetzen, wie es Ihnen vorschwebt. Träumen Sie nicht länger vom eigenen Haus, sondern beginnen Sie noch heute mit den ersten Schritten in die richtige Richtung. Wer früher anfängt, ist auch früher fertig.
Die KfW ermöglicht durch Studienförderungen Bildung für jeden.
🔍 Grundstückssuchmaschine | 🏡 Hausvariantenauswahl | 💰 Preiskalkulator
Entdecken Sie mit unserer Grundstückssuchmaschine das perfekte Grundstück für Ihr Einfamilienhaus und erkunden Sie vielfältige Hausmodelle. Unser Preiskalkulator hilft Ihnen, den Gesamtpreis inklusive Nebenkosten zu ermitteln. Mit individuellen Finanzierungslösungen ist Ihr Traum-Einfamilienhaus nur wenige Klicks entfernt. Der Bau Ihres Einfamilienhauses wird von der Planung bis zur Realisierung vereinfacht.
Jetzt anmelden und Ihr Traumhaus finden:
Name
Nachname
Bereits registriert? Jetzt anmelden
Sie müssen alle Felder korrekt ausfüllen!
Es ist leider ein Fehler aufgetreten. Bitte probieren Sie es erneut!
Registrierung erfolgreich!
Sie bekommen in Kürze eine E-Mail in der Sie ihre E-Mail bestätigen und im Anschluss daran werden Ihnen ihre Login Daten mitgeteilt.
