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Hausfinanzierungen: Die verschiedenen Arten

So vielfältig wie Immobilien sein können, so vielfältig sind auch die Arten der Finanzierung solcher Bauten. Die wesentlichen Finanzierungsformen beim Immobilienerwerb sind:

• Annuitätendarlehen
• Volltilgerdarlehen
• Bauspardarlehen aus Bausparverträgen
• KfW-Darlehen und Fördermittel

Einen solchen variablen Zins wird man häufig dann vereinbaren, wenn das Zinsniveau im zeitlichen Vergleich eher hoch ist und man erwartet, dass die Zinsen über kurz oder lang deutlich fallen. Oder wenn nur vorrübergehend kurz finanziert werden muss, weil man z.B. noch eine Erbschaft erwartet oder den Verkaufserlös aus einem anderen Objekt.

Im Gegensatz dazu stehen feste Zinsen, die für eine bestimmte Laufzeit vereinbart werden. Je niedriger das Zinsniveau im Vergleich ist, desto länger wollen sich Kreditnehmer im Regelfall die Zinsen festschreiben lassen. Niedrige Festzinsen für 10, 15 oder gar 20 Jahre Zinsbindungsdauer geben dem Immobilienerwerber eine große Sicherheit, da er nicht einkalkulieren muss, dass z.B. nach einer Zinsbindungsdauer von nur 5 Jahren der Marktzins beim Doppelten der ursprünglichen Höhe liegt.

Einfluss der europäischen Zentralbank auf die Baufinanzierung

Im Euroraum hat die europäische Zentralbank einen wesentlichen Einfluss auf die Zinshöhe, weil sie den Leitzins festlegt. Das ist der Zins, zu dem sich Banken z.B. bei der EZB-Geld leihen können. In Zeiten absoluter Niedrigzinsen kann der Leitzins z.B. bei Null Prozent liegen. Banken können sich dann zu Null Prozent Geld bei der EZB leihen und dieses dann für 2 bis 3 % an Verbraucher ausleihen. Liegt der Leitzins der EZB jedoch bereits bei 6 %, wird der Zinssatz, den Banken für Ausleihungen verlangen regelmäßig deutlich darüber liegen. Die EZB veröffentlicht den Leitzins regelmäßig auf Ihrer Internetseite. Häufig erhöht die EZB die Leitzinsen, wenn sie eine in ihren Augen zu hohe Inflation bekämpfen möchte.

Zinsbindung: Vor- und Nachteile

Eine lange Zinsbindung hat den Vorteil, dass man Planungssicherheit für lange Zeit hat. Für die Dauer der Zinsbindung kann man damit sicher sein, die monatlichen Raten für eine Baufinanzierung auch schultern zu können. Eine lange Zinsbindung hat jedoch den Nachteil, dass Banken dafür tendenziell etwas höhere Zinsen nehmen.

Als Nachteil einer kurzen Zinsbindungszeit ist das erhöhte Zinsänderungsrisiko zu sehen.

Tipps zur Kostenreduktion bei der Hausfinanzierung

Wer eine Hausfinanzierung schultern muss und damit monatlich einen meist als hoch empfundenen Betrag an eine Bank oder Darlehensgeber zahlen muss, ist für jeden Tipp dankbar, wie man die Finanzierungskosten senken kann.

Eigenheimfinanzierung und Sondertilgungen

Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Spätestens, wenn die erste Zinsbindung vorbei ist, stellt sich die Frage der Anschlussfinanzierung. Hier kann man oft günstigere Konditionen aushandeln, da ja bereits ein Teil des Darlehens erfolgreich zurückgezahlt wurde. Auch ist der Hauswert oft zwischenzeitglich gestiegen, sodass die Bank über bessere Sicherheiten verfügt.

Manchmal ist auch eine Umschuldung eine Möglichkeit zur Kostenreduktion, wenn man einen Darlehensgeber mit besseren Konditionen findet. Hier muss man allerdings aufpassen, dass z.B. nicht durch eine vorzeitige Ablösung des ursprünglichen Darlehens Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden, eine Art Strafe für entgangenen Gewinn der erstfinanzierenden Bank.

Verhandlung von Konditionen

Außer bei KfW-Darlehen und Bauspardarlehen gilt: Konditionen einer Eigenheimfinanzierung sind nicht in Stein gemeißelt. Das, was ein Banker als Tabelle oder Kondition ausdruckt, ist meist noch verhandelbar. Ins Feld geführt werden können – zinssenkend – oft:

• Langjährige Kundenbeziehung
• Anstandsfreie Kontoführung oder Darlehensrückführung in der Vergangenheit
• Stellung guter Sicherheiten
• Angebote von Wettbewerbern

Fallstricke und häufige Fehler bei der Finanzierung von Häusern

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es drei klassische Fehler, die immer wieder gemacht werden:

1. Unterschätzung der Höhe der Nebenkosten
2. Überstreckung des Budgets
3. Fehlende Absicherung gegen Zahlungsausfälle

Obwohl immer wieder davor gewarnt wird, gibt es regelmäßig Kreditnehmer, die über diese klassischen Fallstricke stolpern. Häufig liegt dann ein Fall von Schlechtberatung/Falschberatung vor.

Unterschätzung der Höhe der Nebenkosten

Häufig werden Nebenkosten beim Hauserwerb nicht richtig eingeschätzt. Dazu gehören neben Maklerkosten, Notargebühren, Grunderwerbssteuern und Grundbuchkosten z.B. auch Kosten wie:

• Sachverständigenkosten
• Erschließungskosten
• Renovierungs-/Sanierungskosten
• Kosten für Nachbesserung bei Ausstattung
• Kosten für Inanspruchnahme von Handwerkern, weil Eigenleistungen doch geringer ausfallen

Nebenkosten sollte man mit mindestens 12 bis 15 % ansetzen, wenn keine größeren Sanierungen/Renovierungen anstehen.

Überstreckung des Budgets

Häufig werden ursprünglich angesetzte Budgets für einen Immobilienbau nicht eingehalten, sodass dann auch die Finanzierung auf wackeligen Beinen steht und eine Nachfinanzierung notwendig sein könnte. Gründe dafür sind häufig:

• Nachträgliche Änderungswünsche
• Berechnungsfehler
• Vergessene Leistungen bei der Leistungsbeschreibung
• Zu enger Terminplan
• Zu späte Entscheidungen durch Bauherrn
• Mangelhafte Planung

Gerade bei Neubauvorhaben tritt dies häufig auf. Man sollte daher bei der Finanzierungsplanung einen Puffer einbauen.

Fehlende Absicherung gegen Zahlungsausfälle

Gerade, wenn die Finanzierung eines Hauses durch einen Alleinverdiener sichergestellt werden soll, sollte dessen Finanzkraft abgesichert werden. Hier werden oft Fehler gemacht. Empfehlenswert können in dem Zusammenhang sein:

• Risikolebensversicherung
• Ausfallversicherungen bei Berufsunfähigkeit, Krankheit oder Arbeitslosigkeit

Der Einfluss von staatlichen Förderungen und Subventionen

Mit staatlichen Subventionen und Förderungen wird regelmäßig der Immobilienkauf für viele Käuferkreise nicht nur begünstigt, sondern erst ermöglicht. Überdies haben solche Förderungen Auswirkungen auf die Konjunktur, wie Erfahrungen mit dem Ausbau von Immobilienabschreibungen deutlich zeigen.

KfW-Förderprogramme

Die KfW-Förderprogramme richten sich vor allen Dingen an Familien und Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen, denen mit günstigen KfW-Krediten der Hauskauf erleichtert werden soll. KfW-Förderprogramme werden auch eingesetzt, um ökologische Ziele wie energieeffizientes Bauen durchzusetzen, was sich langfristig aber auch in niedrigeren Nebenkosten für den Bauherrn niederschlägt.

Wohn-Riester

Die Wohn-Riester-Förderung wurde eingeführt, nachdem die Eigenheimzulage abgeschafft worden ist. Beim Wohn-Riester erhält man eine staatliche Riester-Förderung in Höhe von 175 Euro im Jahr für Erwachsene, für Kinder kommen 185 Euro (geboren vor 2008) oder 300 Euro (geboren ab 2008). Eine Familie mit zwei Kindern kann so 950 Euro Förderung pro Jahr bekommen. Dazu muss man allerdings mindestens 4 % seines Jahreseinkommens auch einzahlen (inkl. Zulagen).

Wohn-Riestern geht in drei Formen:

1. Mit einem Darlehen wie einem Immobilienkredit – Beiträge und staatliche Zulagen dienen der Rückzahlung
2. Klassischer Bausparvertrag – für die Einzahlungen erhält man die Zulagen
3. Geld aus einer Riester-Rente ziehen, um damit Bau oder Kauf der Immobilie zu finanzieren

Sonstige regionale und bundesweite Förderprogramme

Berücksichtigenswert sind auch sonstige Förderprogramme, die den Immobilienerwerb erleichtern, z.B.

• Baukindergeld (nur noch beantragbar bis Ende 2023 für Kaufverträge bis 31.3.2021)
• Förderungen in den einzelnen Bundesländern: Informationen gibt es über die jeweiligen Landesbanken
• Eigenheimförderungen in vielen Kommunen
• Förderung der Kirchen durch Erbpacht-Grundstücke, die man nicht kaufen muss
• Zuschüsse durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), hier gibt es z.B. Zuschüsse für den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizen

Wer einen guten Immobilienmakler hat, erhält dort auch Informationen über lokale und regionale Fördermöglichkeiten zur Baufinanzierung.

Die Rolle von Versicherungen bei der Hausfinanzierung

Einige Versicherungen sollten für Häuslebauer und Immobilienfinanzierer obligatorisch sein, um sich keinen zu großen finanziellen Risiken auszusetzen. Dazu gehören:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Damit ist man als Bauherr dagegen abgesichert, dass sich jemand auf der Baustelle verletzt. Die Versicherung schützt vor den Ansprüchen Dritter. Die Versicherung deckt i.d.R. nicht: selbst erlittene Schäden und Schäden durch Fahrzeuge
• Wohngebäudeversicherung: Deckt Gebäude, die zu mind. 50 % Wohnzwecken dienen, vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Bei erweitertem Elementarschutz auch vor Überschwemmungen und Erdbeben
• Risikolebensversicherung: Deckt das Risiko ab, dass derjenige, der das Darlehen zurückzahlen soll, während der Rückzahllaufzeit verstirbt.

Fazit und Ausblick

In der aktuellen Phase ist es wichtig, sich insbesondere um die Zinsbindung zu kümmern. Die Zinsen könnten noch weiter steigern, weswegen es von vielen als vorteilhaft empfunden wird, das aktuelle Zinsniveau möglichst lange festzuschreiben.  Es gibt zudem zahlreiche bundesweite und auch landeseigene Fördermöglichkeiten, die den Immobilienerwerb deutlich vereinfachen.

Bei den Fördermöglichkeiten treten nahezu ständig Änderungen und Ergänzungen ein, über die der Laie kaum noch den Überblick haben kann. Um bei so einem wichtigen Thema wie der Hausfinanzierung nichts falsch zu machen und auch das Optimum an Fördermöglichkeiten herauszuholen, sollte man individuelle Beratung in Anspruch nehmen. Damit vermeidet man zum einen Fehler und zum anderen holt man so optimale Fördermöglichkeiten herein.

Unser Angebot an Sie

Wir bieten Ihnen an, unsere Expertise in Sachen Immobilien und Finanzierung für Sie einzusetzen, damit Sie möglichst günstige Konditionen erzielen und all die Förderungen in Anspruch nehmen können, die Ihnen auch zustehen. Für eine Finanzierungs-Beispielrechnung und persönliche Beratung stehen wir gerne zur Verfügung. Zu Ihrem Vorteil.