IB Immobilen – Haushersteller

Baugenehmigungen und rechtliche Aspekte

Baugenehmigungen und Vorschriften

Ohne Baugenehmigung sollte man tunlichst nicht ein geplantes Bauvorhaben in die Tat umsetzen. Wer in Deutschland ein Gebäude ohne eine Baugenehmigung errichtet, riskiert, dass ein Baustopp verhängt wird oder das Gebäude wieder abgerissen werden muss. Eine offizielle Baugenehmigung ist die Voraussetzung, dass man ein geplantes Bauvorhaben auch in die Tat umsetzen darf.

Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss man einen Bauantrag bei der Baubehörde stellen. In Deutschland braucht man für fast alle Bauten eine Baugenehmigung, das gilt meist auch für:

• Wintergärten
• Carports
• Gartenhäuser

Die Regelungen im Detail weichen von Bundesland zu Bundesland ab. Die jeweilige Landesbauordnung gibt Auskunft, wann eine Baugenehmigung benötigt wird. Man kann auch eine Bauvoranfrage stellen, die Klarheit schafft, ob man eine Baugenehmigung braucht oder nicht.

Häufig ohne Baugenehmigung möglich:

• Garage oder Carport mit max. 30qm und mittlerer Wandhöhe von max. 3 Meter
• Terrassenüberdachungen, wenn die Bautiefe 3 Meter nicht überschreitet und die Fläche nicht größer als 30 qm ist
• Gartenhäuser: Immer genehmigungspflichtig, wenn Toilette oder Feuerstelle enthalten sind. Bei Nutzung nur als Geräteschuppen und Maximalfläche von 10 qm ohne Baugenehmigung aufstellbar. In Kleinartenanlagen darf häufig bis 24qm ohne Baugenehmigung eine Laube gebaut werden
• Gewächshäuser: Ohne Heizung und ohne Verbindung zum Haus meist genehmigungsfrei, allerdings nur bis 5 m Höhe und 1.600 qm Fläche
• Pool: Bei mehr als 100 Kubikmeter Wasserinhalt genehmigungspflichtig

Wie lange dauert es bis zur Baugenehmigung für das Haus?

Den Antrag für die Baugenehmigung lässt man am besten durch einen erfahrenen Architekten stellen, dann geht es am schnellsten. Da vorher Unterlagen beim Katasteramt angefordert werden müssen und die zuständigen Mitarbeiter beim Bauamt meist überlastet sind, sollte man bis zur Baugenehmigung mind. 3-4 Monate einrechnen. Die Baugenehmigung gilt dann 3 Jahre lang. Bis dahin sollte man den Bau fertig haben.

Eigenheim bauen: Vertragsabschlüsse

Die wichtigsten Verträge beim Bauen eines Hauses sind:

• Der Architektenvertrag, der das Verhältnis zwischen Bauherren und Architekten regelt und genau regelt, welche Leistungen der Architekt zu erbringen hat.
• Der Bauvertrag, in dem mit unterschiedlichen Partnern die am Bau zu erbringenden Leistungen geregelt sind. Als rechtliche Grundlage für Bauverträge dienen neben den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch die Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung
• Der Darlehensvertrag mit einem Kreditinstitut über das zur Verfügung gestellte Fremdkapital
• der Grundstückskaufvertrag, der beim Notar geschlossen werden muss.

Am besten holt man sich bei einem Immobilienfachmann Rat für solche Verträge. Alternativ auch bei Architekten, Baurechts-Anwälten oder der Verbraucherzentrale.

Auswahl eines Bauunternehmens

Bei der Auswahl eines Bauunternehmens macht so manch Bauherr den Fehler, den mit Abstand preisgünstigsten Anbieter zu wählen. Das ist oft derjenige, der nicht richtig rechnen kann. Damit verbunden ist häufig ein Insolvenz- und Kostenerhöhungsrisiko. Sich vor Vertragsunterzeichnung mit einem Bauunternehmen schlau zu machen, welche Bauunternehmen es mit welcher Historie gibt, gehört zu den Pflichten eines Bauherren, wenn er nicht auf die Expertise eines Architekten o.ä. bauen kann.

Recherche von Baufirmen

Man sollte mindestens den Firmennamen der Baufirma in Google eingegeben haben, ggf. mit Zusatz „Erfahrungen mit“ oder „Betrug“, „Verzögerungen“, „Bewertungen“ u.ä.

Hier trennt sich oft schon die Spreu vom Weizen. Jeder kann sich einmal eine negative Bewertung einfangen, aber wenn das Gros der Bewertungen negativ ist, sollte man besser die Finger davonlassen. Der Baufinanzierungsberater der Bank vor Ort kann meist auch gut Auskunft darüber geben, mit was man rechnen muss, wenn man Baufirma xy einschaltet.

Angebotsvergleich zum Eigenheim bauen

Es schadet nie, sich mehrere Angebote bei Baufirmen einzuholen. Nicht nur, um die Preise zu vergleichen, sondern auch, weil man dabei schon feststellen kann, wie die Firma arbeitet. Wer Angebote zum Eigenheim bauen, vergleicht, wird feststellen, dass Baufirmen unterschiedlich detailliert vorgehen und auch, dass manche Firma Details (wie z.B. erforderlicher Gerüstbau) vergisst oder verschweigt, um diese hinterher dann doch nachzureichen.

Man sollte nicht das Angebot nehmen, welches am billigsten ist, sondern das, wo man das beste Gefühl hat. Insolvenzen in der Baubranche sind gar nicht so selten, daher macht es keinen Sinn, die Baufirma wie eine Zitrone auszuquetschen. Auch die Baufirma muss leben können.

Referenzen und Erfahrungen zu den Baufirmen

Am meisten Sinn macht es, die Baufirma nach Referenzen zu fragen, wo sie denn etwas Vergleichbares schon mal gebaut haben. Dort kann man dann z.B. fragen, ob man zufrieden mit der Baufirma war und wo man sich ggf. noch etwas mehr gewünscht hätte.

Nach Erfahrungen mit Baufirmen fragt man am besten:

• Architekten
• Mitarbeiter auf dem Bauamt
• Bank-Baufinanzierungsberater
• Immobilienmakler
• Finanzierungsberater

Dort gab im Zweifelsfall bereits in der Vergangenheit Kontakt mit der Baufirma und damit auch positive oder negative Erfahrungen, von denen man profitieren kann.

Bauphase

Die eigentliche Bauphase ist die spannendste Phase beim Hausbau. Wer ein Haus bauen möchte, wird schon auf dem Weg dahin oft die eine oder andere Überraschung erlebt haben, aber beim tatsächlichen Bauen geschehen auch immer wieder ungeplante Dinge:

Baubeginn und Zeitplan

Genau festlegen sollte man den Baubeginn. Ebenso einen Zeitplan, bis wann was fertiggestellt ist. Dabei kann man Zeitrahmen festlegen, aber in den Verträgen sollten solche Termine auf jeden Fall aufgenommen werden, damit man notfalls darauf klagen kann. Wer sich auf Sätze wie „Baubeginn ist, wenn 50% der Häuser auf dem Gelände verkauft sind“ einlässt, wartet oft lange auf den tatsächlichen Baubeginn. Eine Zahlungsvereinbarung „Bei Beginn der Bauarbeiten sind 30% Anzahlung fällig“ hat in der Vergangenheit oft dazu geführt, dass nur kurz mit dem Bagger auf dem Grundstück „gekratzt“ wurde und schon war die Anzahlung fällig. Wer konkrete Fristen für die Bauphase festlegt, ist vor solchen Überraschungen gefeit.

Baustellenmanagement

Ohne vernünftiges Baustellenmanagement oder Bauleitung versinkt eine Hausbaustelle im Chaos. In der Regel übernimmt der Architekt oder auch ein Bauingenieur diese Aufgabe. Auch Maurer oder Bautechniker mit Erfahrung können diese Aufgaben übernehmen. Wegen des Gesamtüberblicks über die Gewerke empfiehlt sich jedoch der Architekt oder Bauingenieur, weil hier die erforderliche Sachkunde und Erfahrung vorhanden ist.

Qualitätskontrolle

Die Qualitätskontrolle in der Bauphase übernimmt häufig auch der Architekt. Als Bauherr sollte man jedoch auch regelmäßig die Baustelle für das neue Eigenheim besuchen. Während der Bauphase kann man so genau sehen, ob z.B. Kellerwände nach außen richtig isoliert werden, damit keine Feuchtigkeit eindringt. Ist die Baugrube erst einmal wieder zugeschüttet, sieht man das nicht mehr. Das gleiche gilt für Wärmedämmputz, Installationen oder das Verlegen der Fußbodenheizung. Damit „Murks“ nicht hinter irgendwelchen Abdeckungen verschwindet, empfiehlt sich die regelmäßige Eigenkontrolle auf der Baustelle.

Abschluss und Übergabe

Wenn sich der Hausbau finalisiert, kommt es zum Ende darauf an, dass man auch die letzten Mängel dokumentiert und beseitigen lässt:

Abnahme und Mängelbeseitigung

Zum Schluss der Bauphase erfolgt auf dem Weg zum Eigenheim die Bauabnahme. Es erfolgt sowohl eine Abnahme durch den Bauherrn als auch eine Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. In einigen Bundesländern muss der Rohbau nicht durch die Baubehörden abgenommen werden, in anderen ist dies der Fall. Auch um zu überprüfen, ob man nicht zu hoch, zu breit oder entgegen dem Bauantrag gebaut hat.

Der wichtigste Schritt ist jedoch die Bauabnahme durch den Bauherrn von der beauftragten Baufirma. Im Rahmen einer gemeinsamen Begehung des Objekts sollten alle Mängel sorgfältig dokumentiert werden und anschließend Fristen für die Beseitigung festgelegt werden. Wenn man alle vertraglich vereinbarten Arbeiten als vollständig und ohne Mängel abnimmt, kann das Haus auch endgültig in das Eigentum des Bauherrn übergehen. Mit der Abnahme hat das Bauunternehmen auch einen Anspruch auf komplette Bezahlung. Was nicht in Ordnung ist, sollte in einem Abnahmeprotokoll genau dokumentiert werden.

Ein ordnungsgemäßes Abnahmeprotokoll enthält:

• Angaben zum Bauherrn
• Anschrift des gebauten Hauses
• Angaben zum Bauvertrag (Datum, Auftragsnummer etc.)
• Alle abzunehmenden Leistungen
• Aufführung der bei der Bauabnahme anwesenden Personen und deren Unterschriften
• Ort, Datum und Uhrzeit der Abnahme
• Liste der noch zu beseitigenden Mängel
• Terminvereinbarung für eine Abnahme der noch zu beseitigenden Mängel

Bei der Bauabnahme sollte ein Bausachverständiger oder Architekt anwesend sein, wenn man als Bauherr nicht selbst vom Fach ist.

Mit der erfolgreichen Abnahme erfolgt auch die Übergabe an den Bauherrn. Damit erfolgt auch ein Gefahrenübergang auf den Bauherrn und der Eigentumsübergang (- sofern Zahlung erfolgt ist).

Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel, wenn Folgendes vollzogen wurde:

1. Bauabnahme und Beseitigung wesentlicher Mängel
2. Zahlung des Kaufpreises

Bei der Schlüsselübergabe wird üblicherweise ein Hausübergabeprotokoll erstellt, damit es nicht hinterher zu Streitigkeiten kommt, was noch fehlt und was nachgeleistet werden muss. Mit der Schlüsselübergabe werden nicht nur die Schlüssel für das Haus übergeben, sondern auch alle relevanten Unterlagen, die der Bauherr für das Gebäude benötigt. Auch werden Zählerstände (z.B. von Gas, Wasser und Strom) dokumentiert.

Im Übergabeprotokoll wird insbesondere dokumentiert:

• Mängel
• Inventar – welche Möbel sind in der Immobilie
• Schlüssel – inkl. Schlüssel für Garage, Briefkasten etc. und deren Anzahl
• Zu übernehmende Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Kabelanschluss, Telefon etc.
• Rechnungen für zuletzt erfolgte Dienstleistungen, Renovierungsarbeiten oder Einbauten
• Unterlagen wie Baupläne, Grundrisse, Energieausweis, Bedienungsanleitungen für Geräte wie Heizung, Wärmepumpe o.ä., Grundbuchakten, Versicherungsscheine
• Zählerstände

Arten von Häusern

Der häufigste Haustyp für das Eigenheim ist das Einfamilienhaus. Folgende Begrifflichkeiten tauchen beim Hausbau immer wieder auf:

1. Einfamilienhaus: Ein Haus, welches zur dauerhaften Bewohnung für eine Familie geeignet ist. Sommer-, Garten-, Wochenend- oder Ferienhäuser fallen nicht unter diese Rubrik.
2. Mehrfamilienhaus: Ein Haus, welches zur Bewohnung durch mehrere Familien erstellt wurde. Mehrfamilienhäuser können z.B. mehrere Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen enthalten.
3. Fertighaus: Unter einem Fertighaus versteht man ein Haus, welches mindestens in wesentlichen Teilen an einem anderen Ort als der Baustelle vorproduziert wird und dann auf der Baustelle im Wesentlichen nur endmontiert wird.
4. Massivhaus: Hier bestehen die wesentlichen Elemente des Tragwerks aus Mauerwerk und Beton – im Unterschied zum Holzbau oder Leichtbau. Häufig wird hier Stein auf Stein gemauert.
5. Energiesparende Bauweisen: Bei den energiesparenden Bauweisen und Häusern haben sich bestimmte Begrifflichkeiten gefestigt und sind teilweise in Gesetzen und Verordnungen geregelt. Häufig tauchen die folgenden Bezeichnungen auf:

• Nullenergiehaus: Es erzeugt so viel Energie, wie es auch verbraucht, z.B. durch Photovoltaik-Anlagen
• Plusenergiehaus: Hier wird mit dem Haus mehr Energie erzeugt, als es selbst verbraucht
• Passivhaus: wegen durchdachter Dämmung und Wärmerückgewinnung benötigen solche Häuser keine konventionelle Heizung
• KfW-Effizienzhaus: Der Energieverbrauch des Hauses liegt unter bestimmten rechtlich zulässigen Werten
• Niedrigenergiehaus: Hier wird deutlich weniger Energie benötigt als die gesetzlichen Mindestanforderungen regeln

Materialien und Ausstattungen

Bereits bei der Auswahl der zum Bau verwendeten Materialien steht der Bauherr, der ein Eigenheim bauen möchte, vor einer schier unendlichen Vielfalt an Möglichkeiten:

Auswahl von Baumaterialien

Wer heute baut, achtet häufig auf nachhaltige Baumaterialien und Materialien, die bewährt und erprobt sind. Häufig beim Bauen verwendete Materialien sind:

• Beton mit guter Wärmespeicherfähigkeit und Schalldämmung
• Holz als nachhaltiges Baumaterial mit guter Schalldämmung und Wärmeleitfähigkeit
• Kunststoffe mit dem Vorteil des geringen Gewichts
• Porenbeton mit guter Wärmedämmung aber geringem Schallschutz
• Klinker, Zement, Kalksandstein
• Lehm und Erde (weniger häufig)

Energieeffiziente Technologien

Beim Bauen werden heute energieeffiziente Technologien angewandt, so z.B.:

• Massive Wärmedämmung der Außenfassade mit möglichst natürlichen Materialien
• Wärmepumpe (häufig aus Luft- oder Erdwärme)
• Fußbodenheizung (in Kombination mit Wärmepumpe)
• Photovoltaik auf dem Dach

Damit ist es möglich, Niedrigenergiehäuser oder gar Nullenergiehäuser zu bauen.

Innenausstattung und Designoptionen

Wer selbst im gebauten Haus wohnen möchte, möchte es meist auch schön und komfortabel haben. Alles, was schön ist, kostet allerdings meist auch Geld. Wer sein Objekt z.B. mit Marken-Sanitärobjekten versieht, wird deutlich mehr für den Innenausbau zahlen als bei Billigware aus dem Baumarkt. Dafür halten hochwertige Einrichtungen meist auch länger und erfreuen das Auge.

Designelemente sind für den Bau nicht dringend notwendig, sondern erfüllen im Wesentlichen ästhetische Ansprüche und verteuern den Bau. Dafür erhöhen Sie ggf. auch den Wert des Objekts und erleichtern den Wiederverkauf.

Das gilt z.B. für:

• Erker am Objekt
• Hochwertige Fliesen und Bodenbeläge
• Hochwertige Sanitärobjekte und Bad-Einrichtungen

Kosten und Budgetierung

Bevor man anfängt, ein Eigenheim zu bauen, sollte man sich hinsetzen und prüfen, wieviel Haus man sich leisten kann und auf jeden Fall eine Reserve einkalkulieren.

Kostenaufstellung

Bewährt hat sich eine Kostenaufstellung nach DIN 276, bei der systematisch alle Kosten für den Hausbau erfasst werden, vom Grundstückserwerb über den Rohbau bis zum Innenausbau. Wer über solche vorgefertigten Kostenaufstellungen die voraussichtlichen Kosten ermittelt, läuft schon einmal nicht Gefahr, wesentliche Kostenbestandteile beim Hausbau zu vergessen. Architekten gehen regelmäßig nach solchen Kostentabellen vor, die üblicherweise in Tabellenkalkulationen wie Excel gepflegt werden.

Finanzierungsoptionen und Hypotheken

Kaum jemand bezahlt sein Eigenheim komplett aus Eigenmitteln. Regelmäßig stellt Fremdkapital den größten Teil der Finanzierung dar. Im Wesentlichen bieten sich folgende Finanzierungsoptionen für den Bau eines Hauses an:

• Eigenkapital aus erspartem
• Eigenleistung am Bau
• Darlehen von Kreditinstituten
• Hypotheken von Hypothekenbanken
• Bauspardarlehen aus Bausparverträgen
• KfW-Kredite und Förderungen
• Sonstige Förderung von Land oder Gemeinde, z.B. für Familien

Die häufigste Finanzierungsform ist die Hypothek, bei der ein Kreditinstitut ein Darlehen vergibt und im Gegenzug die Immobilie als Sicherheit erhält. Dafür wird im Grundbuch eine Hypothek/Grundschuld eingetragen, die dazu führt, dass der Eigentümer des Hauses das Haus nicht verkaufen kann, ohne die Schuld vorher zu begleichen.

Einsparmöglichkeiten

Häufig genutzte Einsparmöglichkeiten beim Bauen von Einfamilienhäusern sind z.B.:

• Weglassen von Kellern. Das Haus wird dann auf einer Beton-Bodenplatte aufgesetzt und hat keinen Keller.
• Erhöhter Anteil von Eigenleistungen, die der Bauherr selbst vornehmen muss. Hier verschätzen sich Bauherrn häufig bei der Annahme, was sie neben ihrem normalen Beruf nach Feierabend noch am Bau leisten können.
• Carport statt Garage: Ein Carport kostet deutlich weniger als eine Garage
• Verschieben bestimmter Gewerke auf später, wie z.B. Ausbau Dachgeschoss oder Anlage des Gartens
• Nutzung von Fertighäusern statt Massivbau
• Wählen eines kleineren Grundstücks
• Auswahl eines Grundstücks in schlechterer Lage
• Einsparpotential beim Innenausbau durch preiswertere Materialien
• Ausnutzen aller Fördermöglichkeiten – Immobilienberater und Finanzierungsexperten haben hier oft wertvolle Tipps

Bei allen Einsparmöglichkeiten muss man immer bedenken, dass man im Regelfall später lange in dem Haus wohnt und damit ggf. auch lange unter einer einmal gewählten Einsparmöglichkeit leiden kann.