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Die häufigsten Fehler bei der Suche nach einem Baugrundstück

Die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück kann schnell zu einer komplexen und anstrengenden Aufgabe werden. Hier kommt es darauf an, den Mark genau zu beobachten und relevante Objekte gewissenhaft zu vergleichen. Nur dann lässt sich die finanziell weitreichende Entscheidung eines Kaufs guten Gewissens treffen. In der Praxis sieht es allerdings oft so aus, dass bereits bei der Suche große Fehler gemacht werden. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Fehler Nr. 1 – Sich bei der Suche nur auf eine Quelle konzentrieren

Je mehr Objekte man bei der Auswahl einbeziehen kann, desto besser ist die Entscheidungsgrundlage und desto besser die Verhandlungsposition bei Verkaufsgesprächen. Deshalb empfiehlt es sich, sich bei der Suche nicht nur auf Online-Portale und Anzeigenseiten in regionalen Zeitungen zu konzentrieren, sondern auch andere Quellen einzubeziehen. So sollte man zum Beispiel bei der Gemeinde nachfragen, ob es bebaubare Flächen gibt. Hier erfährt man etwa, ob eine Erschließung neuer Flächen in Planung ist. Gibt es schon fertige Bebauungspläne, sollte man nachfragen, ob man sie einsehen kann. Je früher man sein Interesse an einer geeigneten Fläche bekundet, desto bessere Chancen hat man oft bei der Vergabe.

Auch Makler können eine gute Informationsquelle sein. Sie haben neben Immobilien oft auch eine größere Auswahl an Baugrundstücken. Sie können aber auch dabei helfen, geeignete Baugrundstücke zu finden. Daneben gibt es noch zahlreiche weitere Möglichkeiten, geeignete Objekte aufzuspüren:

          Immobilienabteilungen von Geldinstituten

          Umhören im Bekanntenkreis

          Bei Google Maps Baulücken suchen und Anwohner nach Eigentümer fragen

Fehler Nr. 2 – Nicht bebaubare Grundstücke auswählen

Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden. Das kann zum Beispiel an Umweltschutzauflagen oder aber auch an Abstandsbestimmungen liegen. Kauft man versehentlich ein solches Grundstück, hat man viel Geld für ein Stück Land ausgegeben, mit dem man letzten Endes nichts anfangen kann. Deshalb muss man vor dem Kauf immer prüfen, ob es sich um ausgewiesenes Bauland nach § 30 und § 34 des Baugesetzbuches (BauBG) handelt, auf dem ohne Einschränkungen ein Eigenheim errichtet werden kann. Wenn das Baugrundstück sich außerhalb eines ausgewiesenen Baugebiets befindet, stellt man am besten eine Bauvoranfrage an die Gemeinde. Hier erhält man eine rechtsverbindliche Information darüber, ob das Grundstück bebaut werden kann oder nicht. Wenn es sich lediglich um Bauerwartungsland handelt, sollte man sich lieber nach etwas anderem umsehen. Hier existieren nämlich noch keine Bebauungspläne. Entsprechend lange kann es dauern, bis man dort tatsächlich ein Haus bauen kann.

Fehler Nr. 3 – Bebauungspläne nicht berücksichtigen

Wenn Menschen ein Grundstück kaufen, haben sie in der Regel schon eine feste Vorstellung davon, wie ihr Haus letztlich aussehen soll. Problematisch kann dies werden, wenn sich ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet und dieser bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Bauweise macht. So kann es zum Beispiel Richtlinien in puncto Erdgeschoss- und Fußbodenhöhe, Dachneigung, Firstausrichtung und Stockwerkanzahl geben. Wie explizit diese ausgeführt sind, kann ganz unterschiedlich sein. Hier ist es meistens so, dass mit einer geringeren Nachfrage nach Baugrundstücken in einer bestimmten Region größere Freiheiten bei der Gestaltung der Immobilie einhergehen.

Fehler Nr. 4 – Bodenqualität nicht ausreichend prüfen

Wird die Qualität des Bodens keiner eingehenden Analyse unterzogen, kann dies langfristig zu erheblichen Mehrkosten führen. Typische Probleme sind Flugsand, alte Aufschüttungen, ein hoher Grundwasserstand und ein mooriger Untergrund. Hier sind zunächst vorbereitende Maßnahmen wie zum Beispiel eine Pfahlgründung zur besseren Standfestigkeit durchzuführen.

Um Sicherheit zu haben, sollte man vor dem Kauf ein Bodengutachten einholen. So lassen sich Risiken schnell feststellen, etwa wenn der Grund nicht ausreichend tragfähig ist oder Grundwasser dicht unter der Oberfläche ansteht. In diesen Fällen könnten Gründung und Kellerbau deutlich preisintensiver werden. Wenn sich das Grundstück auf dem Geltungsbereich eines amtlichen Bebauungsplans befindet, ist das Risiko meistens geringer, da der Grund in kritischen Bereichen meistens vorab intensiv geprüft wurde.

Fehler Nr. 5 – Altlasten vernachlässigen

Befindet sich das Grundstück innerhalb eines Ortes, kann es aufgrund einer vorangegangenen industriellen oder gewerblichen Nutzung geschädigt sein, etwa, wenn es durch giftige Abfälle kontaminiert wurde. Gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz kann die Verantwortlichkeit dann so geregelt sein, dass der neue Eigentümer für die Reinigung aufkommen muss. Das kann zu erheblichen Mehrkosten führen. Ebenso besteht das Risiko, dass das Grundstück nicht mehr als Finanzierungssicherheit genutzt werden kann, weil die Altlasten zu einer erheblichen Wertminderung führen können. Das können etwa Öl und Bauschutt sein. Vor allem in Industriezentren wie dem Raum Stuttgart, dem Ruhrgebiet und dem Rhein-Main-Gebiet besteht eine nicht unerhebliche Gefahr, dass sich noch Blindgänger im Boden befinden. Hier empfiehlt sich zum Beispiel die Prüfung des Grundstücks mit einer Sonde. So geht man von vornherein sicher, dass man es später nicht mit bösen Überraschungen zu tun bekommt.

Fehler Nr. 6 – Lage und Infrastruktur nicht gewissenhaft prüfen

Vor einem Kauf empfiehlt es sich immer, die nähere Umgebung zu prüfen – und das nicht nur einmal, sondern mehrmals und zu verschiedenen Zeiten. Gibt es zum Beispiel ein erhebliches Maß an Verkehrslärm oder Personenverkehr, kann dies zu einer erheblichen Wertminderung führen. Ebenso sollte von vornherein Wert darauf gelegt werden, dass es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt und dass sich in unmittelbarer Nähe des Grundstücks Schulen, Krankenhäuser, Geschäfte und Freizeitangebote befinden. Bei den zuständigen Bau- und Umweltämtern kann man in Erfahrung bringen, wo in nächster Zeit größere Bauvorhaben realisiert werden.

Fehler Nr. 7 – Grundbucheintrag nicht angesehen

Wenn sich auf dem Baugrundstück Masten oder Versorgungsleitungen befinden, kann dies die Bebaubarkeit einschränken. Deshalb solle man sich vor der Vorbereitung der Kaufvertragsurkunde im Grundbuch über die Rechte Dritter informieren. In manchen Bundesländern stehen die Belastungen auch im Baulastenverzeichnis der verantwortlichen Behörde. Hier kommt es vor allem darauf an, dass keine Leitungs- oder Wegerechte eingetragen sind und dass es auch bei den Eigentumsverhältnissen keine Unstimmigkeiten gibt. Andernfalls besteht das Risiko, dass man das Grundstück kauft, die vorgesehen Arbeiten aber aufgrund rechtlicher Auflagen nicht vorgenommen werden können. Vorsichtig sollte man ebenfalls sein, wenn das Bauland an Bau- oder Naturdenkmäler grenzt.

Bild: © float / Adobe Stock

Baugrundstück
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