Welche Immobilienfinanzierung ist die richtige für mich?

Der Großteil der Hausbauer nimmt für sein Immobilienprojekt eine Finanzierung in Anspruch. Sie erlaubt es, den Traum vom Eigenheim auch mit geringen Kapitalressourcen Wirklichkeit werden zu lassen, und bietet vielfältige Individualisierungsmöglichkeiten. Am häufigsten werden Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, variable Darlehen und KfW-Darlehen genutzt. In diesem Beitrag lernen Sie die wichtigsten Unterschiede und die jeweiligen Vor- und Nachteile kennen.

Der Name des Annuitätendarlehens leitet sich von dem lateinischen Wort „annus“ ab, das für Jahr steht. Entsprechend versteht man unter einem Annuitätendarlehen eine regelmäßige jährliche Geldzahlung.

Eine Besonderheit besteht hier darin, dass der Darlehensnehmer den gesamten Betrag direkt nach Vertragsschluss in voller Höhe ausgezahlt bekommt. Um seine Schuld zu tilgen, zahlt er in der Regel monatliche Raten in gleichbleibender Höhe an die Bank. Darüber hinaus zeichnet sich ein Annuitätendarlehen durch folgende Besonderheiten aus:

• Es gibt eine Sollzinsbindung
• Jede Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen
• Die monatlichen Raten bleiben über den gesamten Zeitraum der Sollzinsbindung gleich

Das Annuitätendarlehen ist bei vielen Baufinanzierern vor allem aufgrund seiner verlässlichen Planbarkeit beliebt. Hier legt die Bank zu Beginn der Laufzeit einen Sollzins fest, der über die gesamte Zeit gleichbleibt. Lange Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren sind vor allem dann lohnenswert, wenn sich die Zinsen erhöhen.

Wie hoch die monatlichen Zinsen sind, ist von dem jeweiligen Sollzins und der Restschuld abhängig. Da die Restschuld am Anfang den höchsten Wert hat, ist der Zinsanteil maximal. Mit der Zeit nimmt der Zinsanteil ab, während der Anteil der Tilgung um die gleiche Höhe zunimmt. Die monatliche Rate verändert sich nicht.

Vorsicht ist hier bei der Anschlussfinanzierung geboten. Meistens fallen die Raten so aus, dass am Ende der Laufzeit eine Restschuld übrigbleibt. Um diese zu refinanzieren, muss ein neuer Vertrag geschlossen werden, der möglicherweise ungünstigere Konditionen aufweist.

Wenn man seinen Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist zu 100 % zurückzahlen will, spricht man auch von einem Volltilgerdarlehen. Man kann es sich als eine Erweiterung des Annuitätendarlehens vorstellen, bei dem man von dem zusätzlichen Vorteil profitiert, dass der Sollzins konstant bleibt, bis die Restschuld vollständig beglichen ist. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht erforderlich.

Weiterhin zeichnet sich das Volltilgerdarlehen durch folgende Charakteristika aus:

• Laufzeit zwischen 15 und 35 Jahren
• Kein Risiko künftig steigender Zinsen
• Größtmögliche Planungssicherheit
• Oft günstigere Sollzinsen bei höheren Tilgungssätzen

Volltilgerdarlehen empfehlen sich vor allem für diejenigen Hauskäufer und Hausbauer, die langfristig sichere Einnahmen haben. Die Monatsraten sind hier nämlich üblicherweise höher als beim Annuitätendarlehen. Das liegt an den höheren Tilgungssätzen. Insgesamt zeichnet sich das Volltilgerdarlehen durch die größtmögliche Planungssicherheit aus.

Als variable Darlehen bezeichnet man Finanzierungen ohne feste Zinsbindung. Hier wird der Sollzins in regelmäßigen Abständen an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Je nach Ausgestaltung unterscheidet man dabei noch einmal verschiedene Arten. Häufig wird etwa das Flex-Darlehen gewählt, bei dem man 100-prozentige Sondertilgungen tätigen kann, ohne dass man dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss. Außerdem kann der Kredit innerhalb einer festgelegten Frist jederzeit gekündigt werden. Die Sollzinshöhe wird von der Bank alle drei Monate an den Referenzzinssatz EURIBOR angepasst.

Dank ihrer Flexibilität eignet sich diese Finanzierungsform sehr gut für Zwischenfinanzierungen, etwa wenn man in absehbarer Zeit eine größere Geldzahlung erwartet. In diesem Fall kann das Darlehen unkompliziert getilgt werden.

Zu beachten ist dabei, dass auch die Raten variabel sind. Jede Anpassung der Zinsen zieht eine Änderung der Höhe der Darlehensrate nach sich. Dementsprechend ungeeignet ist die Finanzierungsform für alle, die eine langfristige Planungssicherheit suchen. Ein guter Kompromiss ist hier das Cap-Darlehen, bei dem die Bank für einen bestimmten Zeitraum eine Zinsobergrenze gewährt.

Insgesamt sprechen für ein variables Darlehen folgende Faktoren:

–          Kurzfristige Kündigung möglich

–          Hohe Flexibilität

–          Vorteilhaft, wenn Hypothekenzinsen in der Zukunft fallen

–          Gut geeignet für zeitlich begrenzte Zwischenfinanzierungen

Eine weitere Möglichkeit der finanziellen Entlastung besteht in der Inanspruchnahme einer staatlichen Förderung zur Baufinanzierung. Sehr beliebt ist etwa das Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wobei vor allem das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) hervorzuheben ist.

Das Darlehen kann sowohl für den Bau als auch für den Kauf einer Immobilie verwendet werden, die selbst genutzt wird. Der maximale Darlehensbetrag beläuft sich auf 100.000 Euro. Die Sollzinsen sind in den meisten Fällen günstiger als bei einem konventionellen Immobilienkredit. Das Darlehen ist durch die Eintragung einer Grundschuld zu 100 % abzusichern.

Je nach individuellen Voraussetzungen kann das KfW-Darlehen als Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen gewährt werden. Bei der zweiten Form bezahlt man während der Laufzeit lediglich monatlich Zinsanteile. Am Schluss wird dann der komplette Kreditbetrag an die KfW zurückgezahlt.

Das KfW-Darlehen ist vor allem als Ergänzung zu einem normalen Baukredit gedacht.

Wenn man trotz geringer Eigenkapitalbasis ein Haus kaufen will, kann ein Konstantdarlehen eine Lösung sein. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Über die Vorfinanzierung erhält man den erforderlichen Baukredit zur unmittelbaren Verfügung. Es fallen zu diesem Zeitpunkt Hypothekenzinsen an, die in Form monatlicher Raten bedient werden. Tilgungen werden vorerst nicht geleistet und die Kreditschuld bleibt unverändert.

Gleichzeitig zahlt man in einen Bausparvertrag ein. Sobald er zuteilungsreif ist, tilgt der Kreditnehmer damit einen Teil der Vorfinanzierung. Die dann noch verbleibende Restschuld wird über ein Bauspardarlehen zurückgeführt. Je nach Ausführung beläuft sich die Laufzeit auf 15 bis 30 Jahre.

Die wichtigsten Charakteristika des Konstantdarlehens im Überblick:

• Flexibilität üblicherweise höher als beim Annuitätendarlehen
• Gut bei geringem Eigenkapital geeignet
• Über Gesamtlaufzeit unveränderte Sollzinsen und Raten

Wenn man Wert auf eine hohe Planungssicherheit legt und gleichzeitig wenig Eigenkapital hat, kann man ein Konstantdarlehen nutzen. Es bietet den Vorteil, dass man sofort mit dem Hausbau beginnen kann. Auch gibt es ein umfassendes Sondertilgungsrecht, wodurch diese Form der Baufinanzierung sehr flexibel ist. Berücksichtigt werden sollte aber, dass der Immobilienkredit erst später getilgt wird, sodass sich die Restschuld langsamer als bei herkömmlichen Annuitätendarlehen verringert.

Die meisten Hausbauer setzen bei ihrer Finanzierung noch immer auf das Annuitätendarlehen. Es bietet eine besonders gute Planbarkeit, allerdings ist hier in der Regel noch eine Restschuld offen, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft.

Steigen die Hypothekenzinsen bis zu diesem Zeitpunkt, muss man höhere Zinskosten zahlen. Das erhöht auch die monatliche Kreditrate. Mit einem Forward-Darlehen kann man diesem Zinsänderungsrisiko vorbeugen. Damit kann sich der Kreditnehmer die aktuellen Sollzinsen für später sichern. Dabei wählt man noch vor dem Ende der ersten Finanzierung ein passendes Forward-Darlehen aus. Folgende Dinge sind dabei zu beachten:

• Es kann bis zu 66 Monate vor dem Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Immobilienkredits abgeschlossen werden.
• Nach der Zinsbindungsfrist des ersten Kredits wird das Forward-Darlehen ausbezahlt.
• Das Geld aus dem Forward-Darlehen dient dann dazu, die Restschuld des alten Kredits zu tilgen.
• Im Anschluss zahlt man das Forward-Darlehen zu den neuen Konditionen zurück.

Forward-Darlehen eignen sich für alle, die ihre Anschlussfinanzierung bereits frühzeitig absichern wollen. Das empfiehlt sich vor allem, wenn in nächster Zeit von steigenden Hypothekenzinsen ausgegangen werden kann.

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